Gayrimenkul piyasasının görünümü: Mevcut durum ve beklentiler

Bugün, söz konusu gayrimenkul piyasası olunca artan ev fiyatları ve barınma krizi akla gelen en önemli iki tartışma başlığı olarak öne çıkıyor. Sektör içinde küresel ve yerel ölçekte farklı dalgalanma ve dinamiklerden bahsediliyor. Fakat gayrimenkul sektörüne yön veren belirli bir çerçeve de çizmek de mümkün. 

Gayrimenkul piyasasının yakın dönemdeki seyrini belirleyen en önemli gelişmelerin başında Covid-19 pandemisi geliyor. Pandeminin getirdiği ekonomik ve politik belirsizlikler ile çalışma biçimlerinin değişmesi, piyasadaki değişimler üzerinde belirleyici oluyor. Bu değişkenlere elbette sürdürülebilirlik kriterlerini de eklemek gerek.

Peki gayrimenkul sektöründeki mevcut görünüm ve takip edilen değişkenler neler? 2023 beklentileri ne yönde? Sektördeki küresel eğilimlerle değerlendirildiğinde Türkiye için nasıl bir tablo çizilebilir?

Pandemi sonrası mevcut görünüm

Pandemi sonrası, düzensiz toparlanmaya rağmen gayrimenkul yatırımlarının arttığı ve yatırımcıların portföylerini çeşitlendirdiği bir dönem olmuştu. Bu bakımdan 2021 yılı bir toparlanma dönemi olarak değerlendirilirken benzer trendin 2022 yılı boyunca da sürmesi öngörülüyordu. Fakat mevcut ekonomik koşullar altında, özellikle 2022 yılının ilk yarısının ardından ipotek oranlarının yükseldiği ve satın almaların gerilediği bir dönem yaşandı.

• Gerileyen satın alma faaliyetleri: 2022, liste fiyatlarının üzerinde büyük bir satış dalgası ile başlasa da enflasyon ve yükselen mortgage oranları sonrasında bu dalganın yıl ortalarına doğru yavaşladığı görüldü. Ev satışlarında uzun süreli düşüşler yaşandı. Kasım ayında yıllık düşüş %35’e ulaştı. 
• Fiyatlarda direnç: Satışlar düşerken fiyatlar çoğunlukla sabit kaldı. Yılın ilk yarısında yaklaşık %10’luk bir yükselişin ardından fiyatların değişmediği; sene başındaki %11’lik zirvenin ardından ev fiyatlarının aslında yıllık bazda %0,3 oranında düştüğü görüldü. 
• Yükselen mortgage oranları: ABD Merkez Bankası’nın (Fed) agresif faiz oranı artışları ve enflasyonun son 40 yılın en yüksek seviyesine erişmesi, mortgage faizleri üzerinde yukarı yönlü baskı yaptı. 2021 yılında ortalama %2,98’de seyreden oranlar, Kasım 2022'de %7’nin üzerine çıktı. Bu durum, konutların karşılanabilirliğinin azalmasını ve satın alma faaliyetlerindeki düşüşü destekledi. İlk kez ev satın alanların payı düştü. Konut satın alınabilirliği, geçtiğimiz haziran ayında son 33 yılın en düşük seviyesine geriledi.

Enflasyon, politik istikrarsızlık ve sürdürüebilirlik

Gayrimenkul piyasasında ABD odaklı bu tartışmaların Avrupa’da da sürdüğünü söylemek mümkün. Küresel danışmanlık şirketi PwC ve Urban Land Institute tarafından hazırlanan ve 2022 yılının değerlendirildiği Gayrimenkulde Gelişen Trendler başlıklı raporda 20 Avrupa ülkesinden 844 sektör temsilcisinin görüşlerine yer veriliyor. Buna göre Covid-19 sonrası döneme uyum sürecinin hâlâ geçerli olduğu belirtiliyor. Bu dönemde tedarik zincirleri ve iş gücü hareketliliğine bağlı olarak artan inşaat maliyetlerinin projeleri negatif yönlü etkilediği belirtiliyor. 

Aynı kurumlar tarafından 2023 yılı beklentileri üzerine gerçekleştirilen çalışmada, 2023 yılı için en önemli kaygının %91 ile enflasyon olarak karşılık bulduğu görülüyor. Katılımcıların %79’u için bir diğer önemli faktör de politik istikrarsızlık. Sektör oyuncularının %61’inden fazlası, sürdürülebilirlik şartlarından yana endişe duyuyor. Bu durum, devletin öngördüğü sürdürülebilirlik standartlarının çok masraflı olduğuna karar vermeleri durumunda satın almaların düşebileceği yönünde yorumlanıyor. Avrupa Birliği, 2050 yılına kadar iklim-nötr olma hedefini sürdürürken gayrimenkul sektöründeki en büyük zorluk, çeşitli seviyelerde değerini kaybeden mevcut stoklar olarak değerlendiriliyor.  

Beklentiler ne yönde?

2022 yılındaki ekonomik konjonktürün süreceğine dair beklentiler, sektör gündemini şekillendirmeyi sürdürüyor. Büyümenin yavaşlayacağına dair beklentiler ve artan enerji fiyatları, önümüzdeki dönemde sektörde takip edilecek en önemli değişkenler olarak gözüküyor. Bir diğer taraftan belirsizliklerden ötürü, önceden konum almanın riskli olabileceğini düşünenler de bulunuyor. 

Fed'in ısrarlı faiz artırımları ile ekonominin durgunluğa gireceğine dair genel beklenti ve yükselen konut fiyatları ile eşleşen artan borçlanma maliyetleri, ipotek talebini yavaşlatıyor. Bu durum mevcut ev satışlarındaki düşme eğiliminin sürdüğü anlamına geliyor. 

• Alıcılar beklemede: Bu noktada ev sahibi olmak isteyenlerin mevcut yüksek fiyatlı konutları almak yerine, fiyatların düşmesini bekleyeceği belirtiliyor. 2019'da satın alınan benzer bir mülke kıyasla 2022 yılının ekim ayında ortalama yeni ipotek ödemesinin yaklaşık 1.000 $ arttığı görülüyor. Ev fiyatlarının yılda %13,3 artmasıyla, alıcıların yaptığı ödemelerin büyük kısmı yüksek faiz oranlarına gidiyor. Ev sahiplerinin, yüksek faiz oranı beklentisiyle ev değiştirmek yerine, düşük konut stoğunun da etkisiyle, mevcut evlerinde kalmayı tercih edeceği belirtiliyor.
• Ev fiyatlarında düşüş beklentisi: Pek çok uzman ve analist, olası bir durgunluk korkusuyla 2023'te emlak fiyatlarının düşmeye başlayacağı tahminleriyle öne çıkıyor. Mortgage oranlarındaki artış göz önüne alındığında ev fiyatlarının daha da düşmesi gerektiğini ifade ediliyor. Dijital emlak komisyonculuğu yapan Redfin, ortgage oranlarının yaklaşık %6,5'ten %5,8'e düşebileceğine ve bunun da emlak fiyatlarında yaklaşık %4'lük bir düşüş getirebileceğine işaret ediyor.
• Ev satışlarının düşmesi bekleniyor: Fakat bu düşüşe rağmen ortalama bir konutun yine de pandemiden önceki karşılama oranlarına, yüksek ev fiyatları ve mortgage oranları nedeniyle, yaklaşamayacağı da ekleniyor. Redfin’e göre, 2023’te mevcut ev satışlarının %16 daha az olacağı belirtiliyor. 

Türkiye, bu tablonun neresinde duruyor?

Tüm bu risklere ek olarak gelir dağılımındaki eşitsizliklerin derinleşmesi ve alım gücündeki kayıplar, hem talep yapısını bozuyor hem de varlık fiyatlarına doğrudan etki ediyor. Gayrimenkul sektörünün dünyadaki seyri bu şekilde ilerlerken sektörün Türkiye’deki seyri, kendine özgü makroekonomik gerçeklikler etrafında şekilleniyor. Özellikle fiyat istikrarının sağlanamaması Türkiye’de gayrimenkul sektörü için akut bir problem olarak karşımıza çıkıyor. Enflasyon beklentileri ile satışların arttığı görülse de bu talebin sürdürülmesinin zor olacağı belirtiliyor. 

Bu doğrultuda 2022 yılında konut satışlarının sadece %0,4 azaldığı ve 1,5 milyon seviyesinde gerçekleştiği görülüyor. Türk lirasındaki değer kaybının da etkisiyle yabancılara yapılan konut satışlarının %15,2 artışla 67 bini aşıyor. Yıl içindeki satın alımlarda yabancıların piyasaya katkısının yüksek olduğu belirtiliyor. Diğer yandan, inşaat maliyetleri de 2022 yılının kasım ayı itibarıyla yıllık %103,5 artıyor. Böylece üretimin azalması ve dış yönlü talebin de piyasayı desteklemesiyle kiralar dâhil olmak üzere fiyatlar yukarı yönlü hareket ediyor. Bu da, yaşanılan konut krizini daha da derinleştiriyor.