Konut fiyatları son 7 yılda 12,5 katına çıktı

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM), konut satın alıp kiraya vermenin kârlı bir yatırım olup olmadığını incelediği bir rapor yayımladı. BETAM’ın uzman araştırmacısı Gökhan Şahin Güneş tarafından kaleme alınan analizde, sahibinden.com internet sitesindeki satılık ve kiralık ortalama fiyat verileri; mevduat, borsa, döviz ve altın yatırımlarının güncel değerleriyle karşılaştırıldı.

Rapor kapsamında incelenen veriler, 2017 yılının Eylül ayında 2.363 TL olan metrekare fiyatlarının, 2024 yılı Ağustos ayına kadar sürekli bir artış gösterdiğini ortaya koydu. 2024 yılı Ağustos itibarıyla metrekare fiyatları 29.732 TL’ye ulaştı. Bu durum, yaklaşık yedi yıllık bir dönemde konut piyasasında %1,158 oranında fiyat artışı yaşandığını gösteriyor. Bu dönemde konut fiyatları yaklaşık 12,5 katına çıktı.

^{2017-2024 dönemi metrekare başına satılık konut fiyatları
Kaynak: Sahibinden.com}

236 bin liradan 3,4 milyon liraya çıktı

Analiz, 2017 yılının Ağustos ayında 100 metrekarelik bir konut almak için ödenecek ortalama tutarın 236.328 TL olduğunu ve bu konutun 2024 yılının Ağustos ayındaki kira değeri ile kiranın faiz getirisi dahil toplam değerinin 3.350.650 TL olduğunu ortaya koydu. Eğer o dönemde konut alan biri, aldığı evde oturup onu kiraya vermeseydi, evinin güncel değeri 2.973.155 TL olurdu.

Analiz ayrıca, aynı dönemde ev almak yerine aynı tutarda yapılacak mevduat yatırımının değerinin 892.028 TL, döviz yatırımının değerinin 2.609.639 TL, borsa yatırımının değerinin 2.209.038 TL ve altın yatırımının değerinin ise 4.307.192 TL olduğunu gösterdi.

Konut fiyatlarının reel seyri

Satılık konutların cari fiyatlarında son yıllarda görülen büyük artışlarda yükselen enflasyonun da etkisi bulunmaktadır. Ekonomi genelinde mal ve hizmetlerin fiyatı artarken, konut fiyatlarının da artması beklenir. Fiyatların yükseldiği böylesi dönemlerde, konut fiyatlarındaki artışın enflasyona kıyasla ne durumda olduğunu bilmek, yatırımlarını enflasyondan korumak amacıyla konut satın alarak değerlendiren bireyler için kritik öneme sahiptir. Konut fiyatlarının enflasyondan arındırılmış durumu, reel konut fiyatının hesaplanmasıyla değerlendirilebilir. 

^{2017-2024 dönemi satılık konut fiyat endeksi}

Raporda incelenen 2017-2024 arasın reel konut fiyat endeksindeki önemli dalgalanmalar üç dönemde incelenebilir. 

• Birinci dönem: 2017 yılı Eylül ayı ile 2020 yılı Haziran ayı arasındaki ilk dönemde reel konut fiyat endeksi düşüş göstermiştir. 2017 yılının Eylül ayında 100 olan endeks, 2020 yılının Mayıs ayına kadar 80,7’ye geriledi. O dönemdeki iktisadi koşullar nedeniyle konut talebinin düşük olması, konut fiyatlarındaki yükselişi sınırlamıştır. Konut fiyatları durağanken enflasyonun yükselmeye başlaması, reel konut fiyat endeksinin yaklaşık %20 değer kaybetmesine neden olmuştur.
• İkinci dönem: 2020 yılının Haziran ayında kamu bankalarının başlattığı düşük faiz oranlı ipotek kredi kampanyasıyla reel konut fiyatlarının yükseliş seyrinin olduğu ikinci dönem başladı. İpotek kredisi faiz oranlarının düşmesi, konut talebinde belirgin bir artışa yol açmış ve konut fiyatlarında keskin yükselişlere sebep olmuştur. Nitekim, konut fiyatları kampanyanın başladığı Haziran ayında bir önceki aya kıyasla %3,6, takip eden Temmuz ayında ise bir önceki aya kıyasla %5,4 artmıştır. Takip eden aylarda konut fiyatlarındaki aylık artış oranı düşse de Türk lirasının değer kaybetmesi ve geleceğe dönük enflasyon beklentilerinin kötüleşmesi nedeniyle nispeten yüksek seyretti. Konut fiyatlarındaki artış oranının enflasyon oranından yüksek olması sebebiyle, satılık konut reel fiyatları 2023 yılının Haziran ayına kadar devam etti. Satılık konut reel fiyat endeksi, incelediğimiz dönemlerdeki en yüksek seviyesi olan 214,1’e kadar yükseldi.
• Üçüncü dönem: 2023 yılının Haziran ayından itibaren uygulanan sıkı para politikası ile satılık konut reel fiyatlarının düşme seyrinde olduğu üçüncü dönemi başladı. Konut fiyatları bu dönemde artmaya devam etse de artış oranı önceki dönemlerdeki kadar hızlı olmadı. Uygulanan yeni para politikası hem konut fiyatlarındaki artışı baskılamış hem de enflasyon oranının düşmesine sebep oldu. Üçüncü dönemde konut fiyatlarındaki artış oranının enflasyon oranından düşük olması nedeniyle satılık konut reel fiyatlarında gerileme gözlenmiştir. 2024 yılının Ağustos ayında satılık konut reel fiyat endeksi 161’e düşmüştür.

Konut yatırımını destekleyen unsurlar neler?

Son yıllarda, özellikle pandeminin etkisiyle birçok yatırım aracının fiyatlarının yüksek oranlarda arttığına değinilirken, bu dönemde enflasyon oranının da yükselmesinin bireylerin yatırım tercihlerinde belirgin değişikliklere yol açtığı vurgulanıyor. Enflasyona karşı korunmak ve servetlerini artırmak amacıyla yeni stratejiler geliştirmek zorunda kalan bireylerin, konut sektöründeki durgunluk, hızla yükselen enflasyon, düşen faiz oranları ve COVID-19 pandemisiyle artan barınma maliyetlerinin yatırım tercihlerini değiştirdiğinin altı çiziliyor. Tüm bu parametrelerin yanı sıra konut yatırımının gerekliliği konusunda oluşan algının da konut yatırımlarını desteklediğine işaret ediliyor.

Pandemi ve ekonomik gerekçelerin yanı sıra konut yatırımını cazip hâle getiren hem finansal hem de psikolojik sebepler de araştırmada şu unsurlar olarak sıralanıyor:

Artan kira getirisi ile enflasyona karşı korunma: Konuttan elde edilecek kira geliri, ev sahibine düzenli bir kazanç sağlarken konutun değeri uzun vadede artış gösterdiği için birikimlerin enflasyona karşı korunmasını da sağlıyor.

Teminat unsuru: Yeni bir ev alırken mevcut konutun teminat olarak kullanılması, kredi ile alınan konutlar için ipotek kredisi faiz ödemelerinin ve emlak gelirlerinin gelir vergisinden düşürülebilmesi gibi avantajlar sağlıyor.

Psikolojik nedenler: Kişinin kendi evinde oturması, bir yandan ona güven duygusu, rahatlık ve istikrarlı bir yaşam sunarken diğer yandan gelecek nesillere miras bırakma imkanı sunuyor.