Akbaba kredileri ve mekanın finansallaşması II

Dr. Ahmet Suvar Arslan

Hatay Mustafa Kemal Üniversitesi, Şehir ve Bölge Planlama Bölümü

Önceki yazıda konut piyasasına bakarken devletin rolü, mekânın finansallaşması ve konut kredileri gibi her biri uzun uzun tartışılabilecek başlıklara ilişkin kısa bilgiler vermiş, yazının ana konusu olan akbaba kredileri tartışmasına bağlamıştım. Bu ikinci yazıda ise akbaba kredilerini ve yol açtığı, açacağı sorunları 6 Şubat 2023’te yaşanan iki büyük deprem çerçevesinde tartışarak TOKİ konutlarının yaratacağı yeni problemleri inceleyeceğim.

Krediyi kullanan aleyhine yıkıcı sonuçlar

Konut için verilen akbaba kredilerinin, literatürde eşik altı konut kredisi (subprime mortgage) çerçevesinde tartışıldığını bir önceki yazıda belirttim. Lâkin bu yazıda akbaba kredisinden bahsederken kavramın anlamını daha geniş çerçevede değerlendirmek istiyorum.

Akbaba kredileri, kullanıcıları için büyük riskler taşıyan herhangi bir krediyi kapsayabilir. Bu kredi türü görece düşük tutarlı ihtiyaç kredisi de ipotekli konut kredisi de olabilir. Günün sonunda krediyi kullanan kişinin aleyhine yıkıcı sonuçları olan bir finansal işlem olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu yazıda özel olarak deprem bölgesinde kullanılmış olan ipotekli konut kredileri (İKK) akbaba kredileri çerçevesinde değerlendirilecektir.

İlk bakışta bu krediler geleneksel eşik altı krediler gibi değillerdir; bu bağlamda değerlendirmek de sınırları zorluyormuşuz gibi gelebilir. Buna karşın krediyi kullanan kişi ve ailesi için yıkıcı sonuçları olabilecek olan bir borcu değerlendirirken, akbaba kredisi başlığında değerlendirmeyi doğru buluyorum. Bunun nedeninin yazı sonunda da daha iyi anlaşılacağını düşünüyorum.

Bir konut kredisi kullanıldığında, krediyi kullandıran finans kuruluşu kredi kullanıcısına bazı sigorta poliçeleri de satar veya bu sigortaların başka bir firma üzerinden yapılmasını zorunlu tutar. Bu poliçeler arasında krediyi kullanan kişinin hayatını kaybetmesi olasılığında borcun kapatılması için kullanılan hayat sigortası, konutun kendisinde oluşacak hasarların, tamiratların giderilmesi için konut sigortası ve en önemlisi zorunlu deprem sigortası olarak bildiğimiz DASK yaptırılmaktadır. Bazı finansal kurumlar izin vermese de DASK hariç diğer iki sigortayı da kişiler daha sonra iptal edebilmektedirler.

Sahibinden.com verilerine göre Antakya’da ortalama bir konutun satış fiyatı, Şubat 2023 itibariyle, 1,5 milyon liraya ulaşmıştı. Şayet bu ev yeni bir ev ise, fiyatı 2 milyon 261 bin liralık bir ortalamayı yakalayabiliyordu. TÜİK sayfalarında illere göre konut satış verilerine ulaşmamız mümkün, bu nedenle şu aşamada Hatay’ın tümüne ilişkin verilere bakarak bazı tahminlerde bulunmaya çalışacağım. Daha sonra ise yüzlerce örneği olan bir senaryoyu inceleyeceğim.

TÜİK verilerinde İKK ile satılan konutlara ilişkin ilk tarih ne yazık ki 2013 ile başlıyor. 2013 yılından 2023’e kadar 10 yıllık süre içinde Hatay’da satılan 208 bin 153 konutun %25,7’si İKK ile satılmış. Bu konutların bir kısmının tamamen yıkılmış olduğunu, bir kısmının oturulamayacak kadar hasarlı olduğunu biliyoruz. Tam sayılar devlet tarafından ileri bir tarihte açıklandığında bu analizi güncelleyebiliriz ama şu aşamada eldeki az sayıdaki bilgi üzerinden ilerlemek zorundayız.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakan Yardımcısı Prof. Dr. Mehmet Emin Birpınar’ın 5 Mart tarihli tweetinden öğrendiğimize göre Hatay’da konutlar için tespiti yapılan bağımsız bölüm sayısı 734 bin ve bunların 211 binlik kısmı, yıkılan, acil yıkılacak ve ağır hasarlı olarak tespit edilmiş. Ayrıca orta hasarlı bağımsız birim sayısı ise 26 bin olarak tespit edilmiş.

Bu noktada orta hasarlı yapılarla ilgili olarak bir parantez açıp Bakan Murat Kurum’un deprem bölgesindeki orta hasarlı yapıları da yıkacakları duyurusunu ve bu yapıların yerine de konut üretimi yapılacağını not etmek isterim. Normal şartlarda orta hasarlı bir yapının güçlendirme maliyeti yeniden yapım maliyetinin %40’ını aşıyorsa yıkılıp yapılması, aşmıyorsa güçlendirilmesi gerekir; ama 6 Şubat’ta yaşanan depremler sonrasında bu bölge için güçlendirme seçeneği bakanlıkça iptal edilmiştir.

Artık var olmayan evlerin devam eden borçları

Kentin konut stokunun %27’sinin yeniden yapılması beklenmekte. Bu oranlar Hatay’ın merkezi olan Antakya ilçesi için daha da korkutucu şekilde önümüze çıkıyor. Antakya merkezde yıkılan, acil yıkılacak, ağır hasarlı ve orta hasarlı olan, yani 5 Şubat 2023 günü hepsi ayakta olan toplam konut stokunun %58’i enkaz kaldırma işlemleri sonrasında yerinde olmayacaktır. Kısacası, bir kentteki her iki evin birden fazlası artık olmayacak. Bana kalırsa, Antakya’yı görmeyenlerin, bu yıkımın büyüklüğünü tahayyül edebilmesi pek de mümkün değil.

Barınma sorununuzu çözmek için tüm imkanlarınızı zorlayarak mortgage kullanıp Antakya’da bir ev aldığınızı düşünün. Yapı yasal olduğu müddetçe aldığınız ev 1950 tarihinde de 2021’de de yapılmış olabilir. Dolayısıyla yıkılanlar hep eski yapılardı argümanı bu örnek için geçerli değildir. Kentteki ortalama konut fiyatlarını yukarıda verdim. Biraz birikmiş paranız olduğunu düşünelim ve 1 milyon lira kredi çektiğiniz senaryoya şöyle bir bakalım.

Özel bankaların oldukça altındaki faiz oranlarıyla (örnekte aylık 1,29 olarak aldım) İKK kullandıran bir devlet bankası size 10 yıl için 1 milyon lira kredi verdi. Geri ödemeniz aylık 16 bin 428 lirayı yani 2023 asgari ücretinin neredeyse iki mislini buluyor. 1 yıl kredinizi ödedikten sonra deprem oldu ve evinizden sağ salim çıkmayı başardınız ama eviniz ya yıkık, ya acil yıkılacak ya da ağır hasarlı duruma geldi; tıpkı kentteki her iki evden biri gibi. Şimdi ne yapacaksınız? Tüm birikiminiz yok oldu ama bir taraftan da daha 9 yıl boyunca ödemeniz gereken bir krediniz var. 

“Sigorta yaptırmıştım belki onlar karşılar bu zararı” diyorsunuz. Ama bir sorun var: DASK poliçelerinin en yüksek limiti 640 bin lira; ama bu limit, sıfır bir konut ve yüksek ihtimalle evinizin 3-4 misli büyük bir konut için verilen teminat tutarı. DASK bu durumda size kabaca 150 bin lira verebiliyor. Bu 150 bin lira ise elinize geçmeden banka tarafından borcunuzla mahsuplaşılıyor. Devlet bankaları ise artık var olmayan evinize ait borcunuzu 6 aylık bir süre için faizsiz erteleyebileceğini söylüyor; ama o tarihten sonra sizden her ay anaparadan düşen 150 binden sonra kalan aylık ödeme olan kabaca 13 bin 850 lirayı tahsil etmeye devam edecek bir şema ortaya çıkıyor.

Konuyu tümüyle duygusal bağlardan arındırmaya çalışıyorum. Sadece maddi gerçekliğe baktığımız bu durumda dahi yerle bir olmamak mümkün değil. 13 bin 850 lira geri ödeme yapabildiğinize göre orta gelirin üzerinde bir hane geliriniz var. Ve bu gelir de muhtemelen aylık en az 45 bin lira civarında olmalı (krediyi 1 yıl önce bankaya ibraz ettiğiniz gelire göre almıştınız). Depremle işinizi kaybetmediğinizi varsayalım ama bir esnaf iseniz işinizi de büyük olasılıkla kaybettiniz. Bir işiniz var ama barınma sorunu ile de yüz yüzesiniz. Artık kira vermek zorundasınız ve olmayan bir evin de kredisini ödeyeceksiniz. Yıkılan evinize karşılık devlet TOKİ ile size bir ev verecek ve bu ev için ilk iki yıl ödemesiz, kalanı için ise 18 yıl faizsiz olarak devlete borç ödemeniz gerekecek. Artık olmayan eviniz için bankaya ödemeye devam ettiğiniz mortgage yanında bir de kentin dışında yeni yapılan, yatakhane olma riski sebebiyle konumu ve bu konuma yerleşim kriterleri eleştirilen, kentin yeni konut alanındaki TOKİ konutu için 18 yıl süresince borç ödeyeceksiniz.

Yıllardan bu yana konut sahibi olma ile ilgili satılan hayalin bu olmadığı açık. Bu senaryo, yani gerekli sigorta işlemlerinin gerçek kaybı karşılamıyor olması sebebiyle Türkiye’de kullanmış olduğumuz İKK’ların aslında birer akbaba kredi işlevi görme riskini her zaman taşıdığını, bu ikinci yazının nihayeti olarak sunmak istiyorum.