İmar barışının 7 milyon yapılık bilançosu: Güvence mi, belirsizlik mi?

İstanbul'un Maltepe ilçesi Cevizli Mahallesi’nde bulunan 7 katlı bir binanın alt 3 katının çökmesi ve binanın bazı katlarının kaçak olduğunun ortaya çıkması imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi tartışmalarını, binalardaki kaçak kat iddialarını ve yapılan nasıl denetlendiğini yeniden gündeme taşıdı. 

Maltepe Belediye Başkanı Esin Köymen ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi Başkan Vekili Nuri Aslan yaptıkları açıklamalarda, binanın orijinal projesinde iskanının 5 kat olarak göründüğünü ancak üzerine sonradan iki kaçak kat çıkıldığını teyit etti. Bazı ilk inceleme raporlarında, 1987 yılında inşa edilen binanın aslında 4 katlı tasarlanıp üzerine 3 kat eklenerek 7 kata çıkarıldığı yönünde arşiv bulgularına da değinildi. Ayrıca, zemin katın atölye/depo olarak kullanıldığı da kaydedildi. Binada kentsel dönüşüm süreci başlatıldığı ancak malikler arasında nihai bir sözleşme imzalanmadığı için binanın yenilenemediği ifade edildi. 

Hatırlanacağı üzere, Türkiye’de son geniş kapsamlı imar barışı düzenlemesi Haziran 2018 tarihinde yürürlüğe girdi, 2026 yılı itibarıyla sıfırdan yeni bir imar affı veya yeni yapılar için başvuru hakkı bulunmuyor. Düzenlemenin hukuki dayanağı 18 Mayıs 2018’de Resmî Gazete’de yayımlanan 7143 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’na eklenen Geçici 16’ncı maddeydi.

Düzenleme, kamuoyunda “imar affı” denmesine rağmen, hukuki mekanizma esas olarak binalara “Yapı Kayıt Belgesi” verilmesini içeriyordu. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre, ülke genelinde yaklaşık 3 milyon 110 bin yapı kayıt belgesi düzenlendi ve bu belgeler 7 milyondan fazla bağımsız bölümü kapsamına aldı.

• Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum’un paylaştığı verilere göre, imar barışı kapsamında Türkiye genelinde toplamda 7 milyon 85 bin 969 adet bağımsız bölüme yapı kayıt belgesi verildi, bunların 5 milyon 848 bin 927’sini konutlar oluştururken, 1 milyon 237 bin 42’sini ticari alanlar oluşturdu. Bu uygulama kapsamında devletin kasasına 25,6 milyar TL para girdi. 

İstanbul Büyükşehir Belediyesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre, İstanbul genelinde usulsüzlük nedeniyle sonradan iptal edilenler düşüldükten sonra net 318 bin yapı imar affı kapsamındaki bu belgeden yararlandı. Yapı kayıt belgesi almak için İstanbul'dan yapılan toplam ilk başvuru sayısı ise 484 bin 875 olarak kaydedildi. Başvuruların bir kısmı ödeme yapılmaması ya da mevzuata aykırılık gerekçesiyle belgeye dönüşmedi.

Buradaki temel kriter şuydu: 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar. Hiç ruhsatı olmayan bina, ruhsatı olup sonradan kaçak kat çıkılmış bina, ruhsata aykırı büyütülmüş yapı ve projeye aykırı bölümler belirli şartlarla yapı kayıt belgesi kapsamına alınabiliyordu. 

Burada önemli bir ayrıntı var: 31 Aralık 2017'den sonra yapılan kaçak yapılar kapsamda değildi. Bakanlık sonraki açıklamalarında da bu tarihin genişletilmediğini açıkça belirtti. Beyan edilen bilgiler arasında yapı ve arsanın mülkiyet durumu, yapı sınıfı/grubu ve diğer bilgiler bulunuyordu ve e-devlet sistem üzerinden yapı kayıt belgesi oluşturuluyordu. Bunun karşılığında bir yapı kayıt bedeli ödeniyordu. Bedel, konutlarda arsa emlak değeri+yapı yaklaşık maliyetinin toplamının yüzde 3’ü olarak, ticari yapılarda aynı toplamın yüzde 5’i olarak belirlenmişti.

Yapı kayıt belgesi verilen yapılarla ilgili daha önce verilmiş yıkım kararları iptal ediliyor, tahsil edilmemiş idari para cezaları kaldırılıyordu. Belge alan yapılara belirli şartlarla geçici olarak elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasının da önü açıldı. Ticari yapılarda ise yapı kullanma izin belgesi (iskan) aranmaksızın, şartları karşılayan yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınabilmesine imkan sağlandı.

Düzenlemenin sadece “kaçak yapıyı kayıt altına almakla” sınırlı olmayan bir başka önemli tarafı vardı. Yapı kayıt belgesi alınan bazı yapıların kat mülkiyetine geçişinin önü açıldı. Ayrıca belirli şartlarda, yapıların üzerinde bulunduğu Hazine taşınmazlarının yapı sahiplerine satılabilmesine ilişkin düzenlemeler getirildi. Bu nedenle imar barışını sadece “Kaçak yapılara ceza affı getirildi” şeklinde okumak eksik kalabilir. 

Fakat burada önemli bir sınır da vardı. Yapı kayıt belgesi, binaya otomatik olarak imar mevzuatına uygunluk veya yapı güvenliği garantisi vermiyordu. Mevzuata aykırı yapı mevcut hâliyle kayıt altına alınıyor, geçmişteki bazı yaptırımlar kaldırılıyor, belirli kullanım ve mülkiyet hakları sağlanıyordu. Üstelik sistem büyük ölçüde beyan esaslıydı. Bakanlığın açıklamasına göre, vatandaş e-devlet üzerinden yapının bilgilerini beyan ediyor ve belge sistem tarafından oluşturuluyordu, sonradan yapılan incelemelerde usulsüzlük tespit edilirse belge iptal edilebiliyordu.

Tabii kapsam dışında bırakılan yapılar da vardı. Örneğin, bazı özel kanunlarla korunan alanlar, bazı kıyı alanları ve belirli nitelikteki yapılar için yapı kayıt belgesi verilmesi mümkün değildi.

2018’deki imar barışından 2023’teki Maraş depremine

Elbette, “İmar barışı yüzünden binalar yıkıldı” demek hukuken ve teknik olarak fazla basitleştirici olur. Ama kaçak veya ruhsata aykırı yapıların önemli bir bölümünün teknik güvenlik incelemesinden geçirilmeden kayıt altına alınmış olması, deprem sonrasında çok ciddi bir tartışma yarattı.

Yukarıda da belirttiğimiz üzere 2018’deki düzenleme, 3194 sayılı İmar Kanunu'na eklenen Geçici 16. madde ile getirildi. Temel mekanizma, 31 Aralık 2017'den önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsatına aykırı yapıların yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınmasıydı. Bunun karşılığında devlet, bazı yıkım kararlarını ve idari para cezalarını ortadan kaldırıyor; yapının elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinden yararlanmasının önünü açıyor; belirli koşullarda yapı kullanımı ve işyeri ruhsatı açısından kolaylık sağlıyor; ilerleyen aşamada kat mülkiyetine geçiş ve bazı Hazine taşınmazlarının satışı gibi imkanlar getiriyordu.

• Dolayısıyla bu, yalnızca “ceza affı” değildi, kaçak yapıların hukuki statüsünü fiili durum üzerinden yeniden düzenleyen bir kayıt sistemiydi. Ancak, sistem çok hızlı büyüdü. 

Başvurular 8 Haziran 2018'de başladı. İlk aşamada başvuru süresi 31 Ekim 2018 olarak belirlendi fakat daha sonra uzatıldı. Türkiye genelinde 7 milyon 85 bin 969 yapı kayıt belgesi verildi. Bunların 5 milyon 848 bin 927'si konut niteliğindeydi. Bu nedenle 2018 düzenlemesi Türkiye'nin yakın tarihindeki en geniş kapsamlı imar düzenlemelerinden biri haline geldi.

En kritik nokta: Yapının sağlamlığı kontrol edilmiyordu

İşte 2023 sonrasında tartışmanın merkezine oturan nokta bu. Yapı kayıt belgesi almak, “Bu bina deprem yönetmeliğine uygundur” anlamına gelmiyordu. Hatta kanunun Geçici 16. maddesindeki önemli hüküm şuydu: "Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır." Yani devlet, binaya yapı kayıt belgesi verirken o binanın mühendislik açısından güvenli olduğunu tasdik etmiş olmuyordu.

Anayasa Mahkemesi bu düzenlemeyle ilgili 3 Aralık 2024 tarihinde çok kritik bir iptal kararı verdi. Mahkeme, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. Maddesinde yer alan “Yapının depreme dayanıklılığı hususu malikin sorumluluğundadır” ibaresini Anayasa'ya aykırı bularak iptal etti. Bu kararla birlikte, devletin yapı kayıt belgesi verdiği binaların depreme dayanıklılığından ve denetiminden tamamen muaf tutulamayacağı, kamunun da hukuki sorumluluğunun doğabileceği yönünde önemli bir hukuki eşik aşıldı.

2023 sonrasında Bakanlığın TBMM'ye verdiği açıklamalarda da, yapı kayıt belgelerinin ilk etapta beyan esasına dayalı olduğu ve belgenin yapının depreme dayanıklı olduğuna ilişkin bir inceleme anlamına gelmediği belirtiliyor. Riskli olduğu tespit edilen yapıların ayrıca kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olduğu ifade ediliyor. 

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremlerden sonra tartışmanın boyutu tamamen değişti. TBMM belgelerinde verilen rakamlara göre, depremlerden etkilenen 10 ilde 294 bin 166 yapı kayıt belgesi bulunuyordu. 

• Bu yaklaşık olarak Türkiye genelindeki belgelerin yüzde 4,15’ini oluşturuyor. Deprem bölgesinde alınmış belgeler, toplamın küçük bir bölümü gibi görünse de, deprem etkisinin yoğunluğu nedeniyle bu yüzde 4'lük kesim çok kritik.

İmar barışı tartışması depremden sonra da bitmedi. Tam tersine, İmar Kanunu'na yeni bir yapı kayıt belgesi düzenlemesi getirilmesi yönündeki teklifler sonraki yıllarda da TBMM'ye sunuldu. Örneğin, birkaç yıl önce verilen bir kanun teklifinde, kişinin kendi tapulu arsası veya tarlasındaki ruhsatsız/ruhsata aykırı yapılar için, “afet risklerine karşı dirençli olması şartıyla” yapı kayıt belgesi verilmesi önerildi, teklif halen komisyonda görünüyor. Şubat 2026’da TBMM Genel Kurulu’nda doğrudan gündeme alınması yönünde önerge verildi ancak teklif yasalaşmış değil.

• Bu tartışma gerek kamuoyunda gerekse siyasi zeminde sürüyor. Türkiye'de hâlâ “kaçak yapıların kayıt altına alınması mı, yoksa riskli yapıların dönüştürülmesi mi?” sorusu üzerinden devam eden bir tartışma mevcut. Devlet, ülke genelinde 7 milyondan fazla yapıyı kayıt altına aldı, peki bu yapılardan kaçının gerçekten güvenli olduğunu kontrol etti?

Diğer yandan, imar mevzuatına aykırı bina yapan kişiler açısından sonradan kayıt altına alınabilme ihtimali, imar kurallarına uyma motivasyonunu zayıflatabilecek bir teşvik problemi yaratıyor. Bu durum, devletin denetim kapasitesi açısından da ciddi sorunlar barındırıyor. Sayıştay’ın incelemesi de uygulamadaki problemleri ortaya koymuştu. Yapı kayıt belgelerinin iptaliyle ilgili çok sayıda dava açıldığı, il müdürlüklerinin tespitlerde yaşadığı zorluklar ve belirsizlikler nedeniyle davaların kaybedildiği, mevzuat yorumlanmasında il müdürlükleri arasında uygulama farklılıkları bulunduğu tespit edilmişti.

Yapı kayıt belgelerinin iptalleri, ödenen bedellerinin iadesi, tapuya geçiş ve bazı yapıların dönüşüm süreçleri nedeniyle mağduriyet yaşayanlarla ilgili de soru önergeleri bulunuyor. Bu da bu meselenin yasal ve siyasal düzlemde hâlâ kapanmadığını gösteriyor.