Kira anlaşmazlıkları: Ev sahipleri ile kiracılar karşı karşıya

Son dönemde gündemi meşgul eden en önemli konulardan bir tanesi de ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan anlaşmazlık.  

Öyle ki her geçen gün bir başka “ev sahibi–kiracı kavgası” haberi gündemimize taşınıyor. Kiracılar, ev sahiplerinin son iki yıl içinde kira için oldukça fahiş bedeller talep etmekte olduklarını söylerken, ev sahipleri ise kira bedellerinin enflasyon ve döviz kurlarına göre eriyip gittiğini, ev kiralamanın eskiden sahip olduğu ‘başlı başına gelir’ özelliğini kaybettiğini savunuyor.

Söz konusu anlaşmazlıkların çözümü için birtakım tedbirler de alınmıyor değil. Örneğin hükümet, kiracıları korumak adına geçtiğimiz yıl yürürlüğe giren ve kira bedellerine en fazla %25 artış sınırı getiren düzenlemenin bu yıl da devam ettirilmesi yönünde karar aldı. Ayrıca kira anlaşmazlıklarında 1 Eylül tarihinden itibaren mahkeme öncesinde zorunlu arabuluculuk hizmeti şartı da getirildi.  

Fakat kaynaklar, hâlihazırda getirilen sınırların ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların daha da artmasına neden olduğunu söylüyor. Bu durum haber başlıklarına da yansımış durumda.

Konuya ilgili haber başlıklarından bazıları şu şekilde:

• İzmir’de bir ev sahibi, kira artışı nedeniyle tartışma yaşadığı 60 yaşındaki kiracısını kolundan ve karnından bıçakladı.
• İstanbul’da %100’ün üzerinde kira artışını kabul etmeyip, evden çıkmak istemeyen kiracısını ve misafirini çatalla yaralayan ev sahibi, “Ben buzdolabındaki kavanozları yere attım. Kırılan camların üzerinde misafir olan Nadir Bey bilerek gezdi ve kendisini yaraladı. Bahsedilen çatalı bekar hayatı yaşadığım için yanımda her daim bulundururum. Çatal zaten plastikti" diyerek kendini savundu.
• İstanbul Gaziosmanpaşa’da kira artışını kabul etmemesi nedeniyle tartıştığı kiracısını silahla vurarak öldüren ev sahibi gözaltına alındı.
• Ankara’da bir ev sahibi, 4 yıllık kiracısına evden çıkması için 200 bin TL hava parası teklif etti. Hâlihazırda 2 bin 450 lira kira ödemekte olan kiracı, bölgede yeni kira bedellerinin çok yüksek olduğunu söyleyerek ev sahibinin teklifini reddetti.

"İki kattan fazla tahliye davası ilk altı ayda açıldı”

Konuya ilişkin Aposto’ya konuşan Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, pandemi sonrasında; enflasyonda yaşanan artış, kiralık konuta erişimin zor hale gelmesi, konut arzının yeterli sayıda olmaması ve yabancıya vatandaşlık eksenli mülk satışlarının artması nedeniyle çok ciddi bir kiralık konut sorunun meydana geldiğini ve bu sebeple kira tespit/tahliye davası sayılarının geçtiğimiz yıllara kıyasla bir hayli arttığını ifade etti.

“Şimdi bu noktada tabii ki doğal olarak ‘eski kiracı-yeni kiracı’ ayrımı ortaya çıktı. Eski kiracıların düşük bedelle oturduğu düşünüldü, yeni kiralamalar daha yüksek bedelle yapılmaya başlandı. Bu noktada özellikle beşinci yılını tamamlamış kira sözleşmeleri için mal sahipleri tarafından kira tespit davaları ve kiracısıyla anlaşamayan mal sahipleri tarafından da ağırlıklı olarak ihtiyaç sebebiyle kira tahliye davaları açılmaya başlandı.”

Kiraz, kira davalarında ne kadarlık bir artış olduğuna dair sorumuzu ise şu şekilde cevapladı:

“Geçen yıl alınan verilerde 2022 yılının toplamında 22 bin civarında tahliye davası olduğundan bahsediliyor. Bu yılın sadece ilk altı ayında açılan tahliye davası sayısı 47 bin. Yani geçen yılın iki katından daha fazla tahliye davası ilk altı ayda açılmış durumda. Bu sayı tabii ki Haziran sonu verisi. Daha Temmuz ve Ağustos’u bilmiyoruz ki, bu sayıların artacağına eminim.

Kira tespit davalarının da son bir buçuk yıl içerisinde 100 bin civarında açıldığı söylenmişti. Dolayısıyla %200-300’ün üzerinde bir artış olduğunu net olarak düşünüyorum.”

Çözüm ne olabilir?

Kiraz, kira anlaşmazlıklarıyla ilgili getirilen mevcut çözümlere ilişkin ise, “Mevcut yapılan çözümler daha çok palyatif, geçici, yaraya gerçekten de merhem olmayan çözümler.” ifadelerini kullandı.

“Kaldı ki ben, yüzde 25 kuralının ikinci yılda da devam ettirilmesinin sorunu daha da artırdığını düşünüyorum. Mevcut sorunu çözmek yerine ikinci yılda yüzde 25 kuralı, mal sahibi-kiracı ilişkisini daha da bozdu.”

Kiraz, konuya ilişkin çözüm önerilerini de sıraladı. Aynı emsalde ve aynı değerde dairelerin çok farklı bedellerle kiralanmasının doğru olmadığını ifade eden Kiraz, kira bedellerine üst ve alt sınırlar getirilmesinin kira davaları konusuna bir çözüm olabileceğini söyledi.

“Bu fahiş kira artışını önleyici bir yöntemdir. Değerleme şirketlerimiz var Türkiye’de, belediyeler de her yıl emlak rayiçlerini belirliyor. Değerleme şirketleri ve belediyeler o bölgede, o sokakta, binanın yaşına, niteliğine, emsaline göre bir değer belirleyebilirler. Bu belirledikleri değer bir üst sınır olabilir. 

10 bin liralık bir üst sınır belirlendiğini varsayalım; bunun da yüzde 20 altı alt sınırdır denilirse kira bedeli 8 bin liranın altına da düşemez. Kira tespit, kira tahliye davasına gerek kalmadan zaten kira tespit oranı belirlenir. Üst sınırın üzerinde kira ödenmesi de söz konusu olmaz, alt sınırın altına da inilmez. Yani orada 2 bin liralık bir kira bedeli değil, 8 bin liralık bir kira bedeli belirlenir.”

Kiraz, kiralık konut sorununun çözümü içinse devletin, belediyelerin ve özel sektörün kiralık sosyal konut üretebileceğini ifade etti. 

“Kiralık konut sorununa çözüm önerim de kiralık sosyal konut üretimidir. Türkiye artık dünyanın bütün gelişmiş ülkelerinde de var olan; özellikle dar gelirliler, hayata yeni atılmış gençler, yeni evlenmiş çiftler için kiralık sosyal konut üretebilir. Bu konuda hem devlet, hem belediyeler, hem de özel sektör teşvik edilerek kiralık sosyal konut üretimi sağlanabilir.

Kiralık sosyal konut şu demektir; satılamaz konut. Yani siz bu konutları satışa elverişli şekilde üretmiyorsunuz. Sadece kiralanılabilir nitelikte oluyor.”

Kiraz yabancılara vatandaşlık eksenli yapılan mülk satışlarına da değinerek, satış bedellerinin yükseltilmesinin duruma bir çözüm getirebileceğini belirtti.

“Üçüncü çözümüm, Türkiye’de yabancıya vatandaşlık eksenli ve ikamet eksenli mülk satışının çok daha yüksek bedele çıkarılması. Biz vatandaşlığı 400 bin dolara, ikameti de 75 bin dolara veriyoruz. Siz bir yabancı vatandaşsınız, Türkiye’den 75 bin dolara mülk aldığınızda bir sene ikamet izni alıyorsunuz. Bunu kimse bilmiyor. Bu çok kaçırılan bir konu. 

Oysa ki vatandaşlık 1-2 milyon dolarlara çıkarılıp, ikamet de 400-500 bin dolarlara çekilirse yabancıya mülk satışı azaltılmış olur ve yabancıya mülk satıldığında piyasada oluşan yüksek bedelli alım rakamları yavaş yavaş piyasanın gerçek rakamlarına doğru dönüş yapar.”