Konut krizi: Artan konut fiyatları, finansman projesi

2021 aralık ayında yaşanan kur krizi ve TCMB'nin faiz indirim kararları yüksek enflasyon ve yüksek kurun da etkisiyle başta gıda, akaryakıt ve konut olmak üzere hemen hemen tüm tüketim kalemlerinde yaşanan yüksek fiyat artışları Türkiye ekonomisinde krizler döngüsü başlattı. Aposto! Gündem'de dün yayımlanan yazımızda içinde bulunduğumuz kriz sarmalının en göze çarpan ve gündelik hayatı en çok etkileyen gıda konusunu ele almıştık. Bugünün ise konut fiyatlarında yaşanan artışları ele alacağız.

 Türkiye'de satılık ve kiralık konut fiyatlarında yaşanan fiyat artışları ülke genelinde büyük bir barınma krizinin yaşanmasına neden oluyor. TÜİK verilerinde %70'e varan enflasyon ve günbegün düşen alım gücü de hesaba katıldığında, konut krizi vatandaşların temel ihtiyaçlarına dahi ulaşamadığı bir kriz ortamı yaratıyor.

Konut krizinin temel nedeni: maliyet artışı 

Konut fiyatlarında yaşanan yüksek artışlar, kamuoyundaki göçmenler ve yabancılara vatandaşlık verilmesi konularıyla paralel şekilde tartışılıyor. Daha önce 250 bin dolar olan ancak kamuoyundan gelen tepkiler ve artan döviz ihtiyacı doğrultusunda 400 bin dolara çıkarılan konut alımı karşılığında yabancılara vatandaşlık verilmesi, nedenlerden biri olmakla beraber konut fiyatlarındaki artışın temel nedeni değil. Krizin nedenini artan maliyetlerde aramak gerekiyor.

TÜİK, yayımladığı inşaat maliyeti endeksinde mart ayında inşaat maliyetlerinin bir önceki yıla göre %102 oranında arttığını açıkladı. BETAM'ın hazırladığı konut piyasası raporunda da, 2022 mart ayında konut satış fiyatlarının bir önceki yılın aynı dönemine göre %134,3 artış gösterdiği kaydediliyor. 

Kiralık konutlara bakıldığında ise, 2022 nisan ayında bir önceki yıla göre kira artış oranının Türkiye genelinde %123,5, İstanbul'da ise %126,5 olduğu belirtiliyor. Dolayısıyla, inşaat maliyetlerindeki artış doğrudan satılık ve kiralık konut fiyatlarına yansıyor.

Dünya Gazetesi'nden Alaattin Aktaş, konut fiyatlarındaki artışın diğer nedeninin düşük faiz ve yüksek enflasyondan dolayı birikimlerini liradan gayrimenkule kaydıran yüksek gelir sahibi kesim olduğunu söylüyor. Dolayısıyla, artan inşaat maliyetleri ve yüksek gelir grubunun yatırım aracı olarak gayrimenkule yönelmesi, konut fiyatlarını artırdığı gibi dar gelirli vatandaşların barınma krizini de tetikliyor. 

İktidarın çözümü: "Konut Finansmanı Projesi"

AK Parti hükümeti, yaşanan konut krizine çözüm olarak "Konut Finansmanı Projesi" olarak tanıttığı kredi paketini açıkladı. Konut alımında, vatandaşlara düşük faizle kredi verileceğinin açıklanmasının ardından birçok ekonomist paketi eleştirdi. Görünürde, halkın ev sahibi olması için bir finansman kaynağı olarak tanıtılan proje aslında düşen talepler ve artan maliyetler nedeniyle duraklama evresinde olan inşaat sektörüne ve inşaatçı firmalara can suyu olacak bir model sunuyor. Açıklanan finansman paketinin maliyeti ve aylık ödenecek tutarı Alaattin Aktaş, bu şekilde özetliyor:

 "Diyelim sıfır bir konut alacaksınız ve 2 milyon lira kredi kullanacaksınız; bu kredinin yüzde 0.99 faizle 10 yıllık maliyeti 3 milyon 426 bin 674 lira. Bölün bu tutarı 120 aya, aylık ödeme 28 bin 555 lira. Daha ucuz konut bulursanız, ona göre ödeme de tabii ki düşecektir. Ama yine de nereden bakarsanız bakın, bir köşede birikmiş parası olmayanların bu krediyi kullanarak konut edinmesi mümkün değildir."

Asgari ücretin aylık 4 bin 250 lira olduğu ve Türkiye’de çalışan nüfusun %66,5’inin “asgari ücretin %50 fazlası ve altı” bir oranda maaş aldığı göz önünde bulundurulduğunda aylık 28 bin 555 lira tutarında bir kredi ödemesi yapabilmek için ancak üst gelir grubunda yer alan dar bir kesimde yer almanız gerekiyor.

Asgari ücret 4 bin 250 lira, kira 6 bin 500 lira 

Emlakjet.com verilerine göre, Türkiye’de ortalama kira 3 bin 100 lirayken İstanbul’da ortalama kira fiyatları 6 bin 500 liraya çıkıyor. 

Öte yandan, DİSK-AR tarafından yapılan bir araştırmaya göre 4 kişilik bir ailenin aylık gıda masrafı 4 bin 750 lira olarak hesaplanmış. Türkiye'de asgari ücretin 4 bin 250 lira olduğunu ve gıda enflasyonunun sürekli olarak arttığı düşünüldüğünde, asgari ücretin bir ailenin minimum gıda ihtiyacını bile karşılayamadığı görülüyor. Ortalama kiranın 6 bin 500 lira, gıda masrafının 4 bin 750 lira ve asgari ücretin 4 bin 250 lira olduğu hesaba katıldığında dar gelirli bir vatandaşın konut sahibi olmak için aylık 28 bin liradan fazla kredi taksiti ödeyebilmesi mümkün değil.

Hâlihazırda kiracı olan ve ilk defa konut sahibi olacak bir vatandaşın aylık 28 bin liranın üzerindeki kredi taksitini ödemesi pek mümkün değilken açıklanan finansman paketinin üst gelir grubundaki birikim sahibi vatandaşları bir yatırım aracı olarak gayrimenkule yönlendireceği öngörülüyor.

Çözüm mü, derinleşen kriz mi?

Konut ve daha temelde barınma krizi yaşayan vatandaşlara bir çözüm olarak sunulan bu paket aslında inşaatçıların elindeki konut stokunu azaltarak mevcut konutların dar bir kesimin elinde toplanmasına yol açacak. Ev sahibi olmayan vatandaş kiracı olmaya devam ederken düşük faizli krediyle gayrimenkule yönelen üst gelir grubunun da bir anlamda kira fiyatlarını daha da yukarı taşıyacağı öngörülüyor. Yani krizi çözmek için üretilen program krizi daha da derinleştiriyor.

Nitekim, finansman projesinin açıklanmasıyla satılık ve kiralık konut fiyatlarının hemen artış göstermesinin yaşanan krizin bu yolla çözülemeyeceğini de gösterdiği değerlendiriliyor. Her ne kadar Hazine ve Maliye Bakanı Nureddin Nebati, "fırsatçılara göz açtırmayacağız" diyerek fiyat artışlarının baskılanacağını söylese de artan taleplerin ve kredi bolluğunun uzun vadede fiyatların daha da tırmanmasına yol açacağı öngörülüyor.

Aposto! Gündem’in yarınki sayısında ekonomik krizin bir başka boyutu olan "işsizlik krizini" ele alacağız.