Konutun siyaseti: Kiralar neden bu kadar pahalı?

Daha önce Zappa Zamanlar’da 2025’in son bülteninde özellikle teknoloji hiper-zenginlerinin “şehir kurma” iştahını, mega projelerden özel şehirlere, kalkınma fantezilerinden mekânın siyasetle kurduğu ilişkiye bakarak tartışmıştık. Ardından yeni sağın entelektüel dünyasına, sermayenin demokrasiyle ve devletle kurduğu çatışmalı ilişkiye ve “sınırların dışına çıkma” arzusuna odaklanmıştık.

Bugün bu tartışmaların en somut, en gündelik ve en kaçınılmaz karşılıklarının başında konut meselesi geliyor. Çünkü konut, bütün bu büyük anlatıların soyut bir sonucu değil; kredi borcunda, kira sözleşmesinde, taşınma kararında, ev sahibi-kiracı geriliminde, “Bir gün ev sahibi olabilecek miyim?” sorusunda her sabah yeniden karşımıza çıkan bir kriz. 

Hızlı gündemde pek çok konu arka plana düşebilir ama konut krizi arka plan olmayı reddeden bir mesele. Ve günümüzde hem Türkiye’de hem de dünyada kalıcı bir siyasal fay hattına dönüşmüş durumda. Neden mi? Nasıl mı? Buyrun beraber bakalım… 

Trump’ın beklenmedik çıkışı

İşin ironisi şu: Dünyanın dört bir yanında açtığı ya da kendi söylemiyle “bitirdiği” savaşların arasında Donald Trump, bu kez konut meselesinde büyük bir çıkış yaptı. Maduro operasyonunun üç dört gün sonrasında, kurumsal yatırımcıların (Wall Street firmaları, bankalar ve büyük fonlar) single-family home yani ailelere yönelik konutların alımını yasaklamaya dönük adımlar attığını açıkladı; Kongre’ye de bunu yasalaştırma çağrısı yaptı.

Bu çağrının ABD siyasetinde nadir bir demokrat-cumhuriyetçi yakınlaşmasına kapı aralaması mümkün ama aynı anda büyük bir belirsizlik de taşıyor: “Yasak” gerçekten uygulanabilir mi, yoksa seçim ekonomisinin bir başlığı mı? Konutu pahalı yapan şey yatırımcılar mı, yoksa arz kıtlığı mı? Belki de en önemlisi Trump’ın gündeminde bu iş kaç hafta “öncelik” olarak kalabilir?

Amerika’nın kendine özgü gündem ve sorunları bir yana biz bu çıkışın işaret ettiği ve tüm dünyada kendini gösteren bir dinamiğe bakmak istiyoruz: erişilebilirlik (affordability). 

• Çünkü konut krizi artık “yoksulların sorunu” diye kenara itilebilecek bir başlık değil; orta sınıfın da üzerinde baskı kuran, toplumsal krizi derinleştiren, nesilsel gerilimleri artıran ve doğrudan siyasal sonuçları olan bir gerilim konusu.

Ama önce birkaç kritik soru soralım: Konut meselesi neden bu kadar önemli? Gerçekten hayatımızı şekillendiren yapısal bir mesele mi, yoksa çoğu zaman ele alındığı gibi sadece bir “sektör” mü? Temel bir ihtiyaç olmasının ötesinde kapitalizm için özel bir anlamı var mı? Tekno-devler ve yapay zeka çağında konut hâlâ “büyük hikaye” mi?

Kısa cevap: Evet, hem de fazlasıyla.

Çünkü konut (ve daha geniş anlamıyla gayrimenkul) artık sadece “barınma” değil, modern kapitalizmin en büyük servet deposu. Savills’in hesaplamasına göre küresel gayrimenkul varlıklarının toplam değeri 393,3 trilyon dolar seviyesinde; bu da kabaca dünya GSYİH’sinin dört katına denk geliyor. Üstelik gayrimenkul; küresel hisse senetleri, borç piyasaları ve altının toplamından çok daha baskın bir varlık sınıfı olmaya devam ediyor. 

Konut krizi dediğimiz olgu, barınma hakkı ile servet biriktirme mekanizmasının birbiriyle çatışmasını, konutun finansal sistemde teminat olarak kullanılmasını, devletlerin piyasanın dışında gibi görünen kararlarının aslında bu büyük servet havuzunu korumaya yönelik olmasını ve son olarak da ev sahipliğiyle giderek büyüyen servet uçurumunu aynı anda ifade ediyor.

Peki, konut ekonomisi tüm dünyada aynı şekilde mi kendini gösteriyor? Sorunlar farklı mı? Sorunları yaşayan kesimler kimler?

Çin: 'Teknoloji' imajının arkasındaki beton hikayesi

Çin’i imalat sanayisindeki devasa gücü ve teknoloji dünyasında kat ettiği inanılmaz mesafe ile ansak da Çin de aslında bir emlak ekonomisi. Küresel ölçekte gayrimenkul değerinin en büyük parçası Çin’de. Savills’in yukarıdaki haberine göre Çin, küresel gayrimenkul değerinin yaklaşık %23,5’ini oluşturuyor (ABD ise %20.7); üstelik Çin’deki konut değerlerindeki düşüş, küresel ortalamayı aşağı çekebilecek kadar etkili.

Çin’deki bu konut piyasasında aslan payı son 30-40 yılda yaşadığı sıradışı kentleşmeye ait. 1980’de %19 olan kentli nüfus oranının, 1990’da %26’ya, 2000 yılında %36’ya, 2010’da %49’a ve 2020’de %64’e çıktığını düşününce tarihin en büyük emlak patlamasını biraz olsun anlayabiliriz. Yani Çin’in aslında son otuz yılını beton üzerinde yükselen bir modelle inşa ettiği açık. Bunun da beraberinde büyük bir risk ekonomisi yarattığı sıkça konuşuluyor. İnsanların bir işaret olarak baktığı vaka ise ünlü Evergrande emlak firmasının 300 milyar doların üzerinde bir borçla pandemi sonrasındaki çöküşü. 

Çin bu çöküşü bir şekilde sistem içinde tutabildi görüşü yaygın. Ancak Evergrande’den sonra çöküşün sürdüğü de görülüyor. Batı’da ise bu tabloyu, Japonya’nın 80’lerdeki o meşhur balonunun sönmesine benzetenlerin sayısı hızla artıyor. Hatta birçok çevre, Çin’in de tıpkı Japonya gibi on yıllarca sürecek bir durgunluğa girmesini ve küresel bir rakip olmaktan çıkmasını biraz da içten içe umut ederek bekliyor. 

Tüm bu makro süreçlerin arasında Çin erişilebilirlik sorununa da çözüm bulabilmiş değil. Düşen konut fiyatlarına rağmen Çin bir yandan da büyük şehirlerinde erişilebilirlik krizi yaşıyor.

Avrupa: Fiyatlar koşuyor, arz yetişemiyor

Eurostat verileri, Avrupa’da krizin ne kadar “yapısal” olduğunu çıplak biçimde gösteriyor: 2015’ten 2025’in üçüncü çeyreğine kadar AB’de konut fiyatları %63,6 arttı; kiralar da arttı ama çok daha sınırlı bir hat üzerinden ilerledi. 

Avrupa Yatırım Bankası, Avrupa genelinde büyük bir arz açığı olduğunu, arz açığını kapatmak için AB’nin yaklaşık 1 milyon yeni konut üretmesi gerektiğini söylüyor. Avrupa Komisyonu ise daha sert bir tablo çiziyor: Mevcut talebe yetişmek için yılda 2 milyonun üzerinde konut ihtiyacından söz ediyor ve bunun yıllık devasa bir yatırım açığına işaret ettiğini vurguluyor.

Yunanistan’da gayrimenkul piyasası büyük oranda yabancı yatırımcıların etkisiyle biçimleniyor. Özellikle “Altın Vize” kapsamında satın alınan mülklerin, yatırım amacıyla kiralama piyasasına yönlendirildiği ve 2026 baharından itibaren toplu şekilde kiralık ya da satılık olarak piyasaya geri döneceği tahmin ediliyor. 

Mevzuat değişiklikleriyle eski ticari binaların konuta dönüştürülmesi Atina’da öne çıkan bir yatırım trendi hâline gelmiş durumda; bu sayede birkaç yıl içinde binlerce yeni dairenin piyasaya girmesi bekleniyor. Bunun çalışan kesimlerin ve özellikle genç yetişkinlerin taleplerine yanıt verip vermeyeceği meçhul. 

İspanya’da ise konut krizinin temelinde düşük alım gücü ve hukuki belirsizlikler var. Büyük şehirlerde kiralar hane gelirinin büyük bölümünü kapsıyor; bu durum özellikle gençlerin kendi evine çıkmasını zorlaştırıyor ve doğum oranlarında azalmaya yol açıyor. Kira kontrolleri ve tahliye yasakları gibi düzenlemeler ise mülk sahipleriyle kiracılar arasında güvensizlik yaratıyor. Son olarak bir başka Akdeniz ülkesi İtalya’da konut üretimi Avrupa’nın en düşük seviyesinde seyrediyor. Bu durum ülkenin demografik ve ekonomik açıdan risk altında olduğunu gösteriyor.

Avrupa’daki konut krizini derinleştiren bir diğer önemli dinamik ise kısa dönemli kiralama ve platform ekonomilerinin yarattığı baskı. Airbnb gibi platformlar, özellikle Barcelona, Lizbon, Atina, Paris ve Amsterdam gibi turistik şehirlerde konutları uzun dönemli barınma alanı olmaktan çıkarıp, yatırım ve turizm odaklı birer gelir aracına dönüştürüyor. Bu dönüşüm yalnızca arzı fiilen daraltmakla kalmıyor; mahalle dokularını çözüyor, yerel nüfusu merkezlerden dışarı itiyor ve kenti yaşayanlar için değil, geçici kullanıcılar için tasarlanmış bir mekana dönüştürüyor. 

Barcelona’da son yıllarda binlerce kişinin katıldığı protestolar, konut krizinin artık soyut bir “piyasa sorunu” değil, gündelik hayatı ve komşuluk ilişkilerini parçalayan bir toplumsal mesele olarak algılandığını gösteriyor. Yerel yönetimlerin kısa dönemli kiralamalara getirdiği kısıtlamalar ise, platform ekonomilerinin “teknolojik kolaylık, esneklik ve verimlilik” vaadi ile barınma hakkı arasındaki gerilimi açık biçimde ortaya koyuyor.

Türkiye: Barınmanın ayrıcalığa dönüşmekte olduğu yer

Türkiye, küresel ölçekte yaşanan pek çok sorunun üst üste bindiği bir ülke. Derinleşen gelir adaletsizliği erişilebilirliği aşındırırken konut arzındaki yapısal sorunlar (TOKİ’nin 500 bin sosyal konut projesinin çıkışı boşuna değil), “altın vize” uygulamasının yerel piyasaları dengesizleştirmesi ve küresel rekabet krizinin gölgesinde şişen bir emlak balonu tabloyu daha da ağırlaştırıyor. Buna bir de İstanbul’un neredeyse istisnasız biçimde dünyanın en zorlu emlak piyasaları arasında ilk sıralarda yer almasını ekleyince, Türkiye’de konut krizinin ne kadar derin ve çok katmanlı olduğu daha net görünüyor.

Bu krizi sembolleştiren anlardan biri, Merkez Bankası Başkanlığı döneminde Hafize Gaye Erkan’ın 2024 yazında İstanbul’da kiraların yüksekliği nedeniyle ev bulamadığını açıkça dile getirmesiydi. Erkan’a belki de koltuğunu kaybettiren bu çıkış, konut meselesinin artık yalnızca dar gelirli kesimleri değil, en üst düzey kamu yöneticilerini dahi doğrudan etkileyen bir yaşam maliyeti krizine dönüştüğünü göstermesi bakımından çarpıcıydı.

Türkiye tüm dünyada olduğu gibi arz krizinden erişilebilirliğe çeşitli projeler üretiyor. 500 bin sosyal konut projesinin yanında “kiralık sosyal konut” fikri de bir yenilik olarak gündemimize girdi. TOKİ’nin “Yüzyılın Konut Projesi” kapsamında İstanbul’da 15 bin kiralık sosyal konut planı, bu anlamda yeni bir eşik çünkü kamu, ilk kez daha görünür biçimde ev sahibi olma rolüne yaklaşıyor. Ancak İstanbul gibi bir emlak piyasasında 15 bin konutun ne kadar etkili olacağı konusu belirsiz. 

Ama aynı anda sahadaki gerçeklik sert: İstanbul’da kiralar, orta sınıfın dahi şehir içinde tutunma kapasitesini aşındıran bir basınca dönüşmüş durumda. Hem İstanbul’da hem de büyük bölümü deprem bölgesi olan ülke genelinde tüm bu tartışmalara bir de konut kalitesi ve güvenliği meselesi ekleniyor. Bu da bizi konut konusunda çoklu bir krizle karşı karşıya bırakıyor. 

2025’in sonunda teknoloji milyarderlerinin “özel şehirler” kurma ve sınırların dışına çıkma hayalleri üzerinden tartıştığımız şey aslında bir kaçış arzusuydu: Demokrasiden, düzenlemeden, toplumsal taleplerden ve maliyetlerden kaçma arzusu. Bugün konut krizine baktığımızda ise bunun tam karşısında duran bir gerçeklikle yüz yüze geliyoruz. Konut, kaçılabilecek bir mesele değil. Ne algoritmalarla, ne özel bölgelerle, ne de yeni mekan fantezileriyle arkada bırakılabiliyor. 

Aksine, konut krizi tam da bu kaçış stratejilerinin gündelik hayattaki bedelini görünür kılıyor. Sermaye sınırların dışına çıkmanın yollarını ararken, insanlar yaşadıkları şehirlerde tutunamaz hâle geliyor. Bu yüzden konut meselesi yalnızca bir barınma sorunu değil; devletle piyasa, demokrasiyle sermaye ve gündelik hayatla küresel güç ilişkileri arasındaki çatışmanın en somut, en inatçı ve en politik alanlarından biri olmayı sürdürüyor.