Konut fiyatları: Dünya ve Türkiye

Uluslararası Para Fonu (IMF), “Borçlanma Maliyetleri Yükselirken Konut Fiyatları Düşmeye Devam Ediyor” başlığıyla yayımladığı yazısında, dünya ekonomilerinde yükselen faizler ile konut fiyatları arasındaki ilişkiyi inceledi. Küresel konut fiyatlarının yıllar süren istikrarlı kazanımların ardından gerilemekte olduğunun belirtildiği yazıda, bu durumun merkez bankaları tarafından yapılan faiz artışlarıyla da ilintili olduğu ifade edildi.

Reel faizde artış konut talebini azaltıyor

Yazıda öncelikle büyük ekonomilerin merkez bankalarının enflasyonla mücadele adına politika faizlerini ortalama 400 baz puan artırarak 2008 finansal krizi öncesi seviyelere yükselttiği ve bu durumun konut kredisi faizlerinde de yükselişe neden olduğu ifadelerine yer verildi. Buna bir örnek olarak ise ABD Merkez Bankası’nın (Fed) fonlama faizini %4,5-4,75 aralığına yükseltmesinin ardından ülkede %7,1 ile son 20 yılın zirvesini gören konut kredisi faizleri gösterildi.

Yazıda konut kredisi faizlerinin nüfus ve gelir artışı gibi talep değişkenleri ve inşaat maliyetleri gibi arz değişkenleri ile birlikte konut fiyatlarının yönlendirilmesinde kritik bir rol oynadığı ifade edilirken, yüksek faiz oranlarının konut talebinde azalışa yol açtığı belirtildi.

Özellikle, konut kredilerinde sabit faiz yerine değişken faiz uygulamasının yaygın olduğu ülkelerde faizlerdeki artışın konut talebini oldukça olumsuz etkilediğinin ifade edildiği yazıda, reel faizlerde %1’lik bir artışın konut talebini kısarak konut fiyatlarının artış hızını %2 yavaşlattığı belirtildi.

Yazıda ayrıca 46 OECD ülkesinin 31’indeki konut fiyatlarında yavaşlama gözlemlendiği ifade edilerek bu duruma dair bir tablo da paylaşıldı:

Paylaşılan tabloda özellikle Avro Bölgesi ülkelerinde konut fiyatlarında düşüşler olduğu gözlemleniyor. Yazıda savunulan varsayıma göre bu düşüşleri Avrupa Merkez Bankası’nın (ECB) politika faizini %3,5 ile 15 yılın zirvesine çıkarması ile açıklamak mümkün. Fiyat düşüşü kaydedilen diğer ülkelerde de genellikle merkez bankalarının faiz artış kararları vermiş olduğu görülüyor.

Peki Türkiye?

Türkiye’de ise durum dünyadan biraz farklı. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, küresel merkez bankalarının tam aksine bir tutum sergileyerek yaklaşık 1,5 yıl içinde toplamda 1150 baz puan faiz indirimine gitti. Alınan bu “parasal genişlemeci” tutumun ardından son 1,5 yıllık dönemde manşet enflasyonda ve konut fiyatlarında olağan seyrin oldukça üstünde artışlar gözlemlendi.

TCMB tarafından yayımlanan Konut Fiyat Endeksi verilerine göre ilk faiz indiriminin yapıldığı Eylül 2021’den, Eylül 2022’ye kadar Türkiye genelinde konut fiyatlarında %189,2 artış kaydedildi. En son Ocak 2023 için yayımlanan Konut Fiyat Endeksi verisine göreyse Türkiye’de konutlar için metrekare birim fiyatı yıllık bazda %153,6 artışla 18 bin 682 liraya ulaşmış durumda. Yani TCMB verisine göre Türkiye’de 70 metrekare standart bir konut alabilmek için 1,3 milyon liradan fazlasını gözden çıkarmanız gerekiyor.

Bu durum konut satışlarına da yansıdı. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan konut satış istatistiklerine göre 2022 yılının Temmuz ayından itibaren konut satışlarında gözle görülür bir azalma mevcut. En son yayımlanan Şubat 2023 istatistiklerine göre ise konut satışlarında yıllık bazda %18 azalış kaydedildi.

Bütün bunlara rağmen Türkiye’de yüksek enflasyon, konutun yatırım aracı haline gelmesi, güçlü yabancı talebi ve artan maliyetler nedeniyle konut fiyatlarında aylık bazda artış serisi, azalan satışlara rağmen sürmeye devam ediyor.