İktidar ile muhalefet arasında ‘emlak vergisi’ gerilimi: Gayrimenkul sahiplerini ne bekliyor?

Türkiye’de siyasetin yeni bir tartışma konusu var: Emlak vergileri…

Türkiye'de her dört yılda bir belirlenen ve 2026-2029 dönemi için tespit edilen yeni emlak vergisi rayiç bedellerinin, hatta değerli konut vergisinin birçok bölgede 5, hatta 10 kata kadar çıkmış olması yeni tartışmaları da beraberinde getirdi. Emlak vergilerindeki yüksek artışlara yönelik tepkiler yükselirken özellikle arsa ve arazi birim değerlerindeki fahiş artışların mülkiyet hakkını zorladığı ifade ediliyor.

Emlak vergisi, arsa payı × yeni metrekare birim değeri + bina metrekare maliyeti formülü üzerinden hesaplanıyor. 2026 için Resmî Gazete’de yayımlanan tebliğe göre, meskenlerde metrekare maliyetleri 474 lira ile 21 bin 776 lira arasında belirlendi. Büyükşehirlerde bu matrahın binde 2’si vergi olarak ödenecek.

Peki bu hesaplama nasıl yapılıyor? 

Emlak vergisinin temelini oluşturan rayiç bedeller, Takdir Komisyonu tarafından belirleniyor. Bu komisyon, her ilçede belediye temsilcileri, vergi dairesi yetkilileri ve ilgili kamu görevlilerinden oluşuyor. Komisyonun çalışmaları ve yetki sınırları ise Vergi Takdir Komisyonu Yönetmeliği ile düzenleniyor.

Komisyonun tespitleri sadece teknik bir düzenlemeyle sınırlı olmadığı için ciddi mali sonuçlara sebep olan işlemler içeriyor. Dolayısıyla Takdir Komisyonu kararı, mükelleflerin ilerleyen dönemde ödeyeceği emlak vergisini doğrudan etkilediği için hem hukuki hem de ekonomik açıdan kritik öneme sahip. 

Bu yıl belirlenen değerler, 2026 yılı emlak vergisi döneminde mükelleflerin ödeyeceği vergiyi doğrudan etkiliyor. Özellikle bazı bölgelerde, belirlenen 2026 emlak vergisi rayiç bedellerinin önceki yıllara göre ciddi artış göstermesi tartışmaları alevlendirdi. Artışın temel nedenlerinden biri, emlak vergisi matrahının hesaplanmasında kullanılan emlak vergisi oranı ve rayiç bedellerin güncel piyasa koşullarıyla uyumlu olarak artırılması oldu.

Belediye ve ilgili idareler, her taşınmaz türü için farklı emlak vergisi oranı belirleyerek vergiyi kademeli şekilde tarifelendirebiliyor. Ancak bazı bölgelerdeki artış normal ekonomik değer artışlarının çok üzerinde gerçekleşmiş durumda.

Buradan sonrasında tartışma başka bir yere doğru evriliyor. Özellikle CHP’li belediyelerin yönettiği şehirlerde değer artışının yüksek çıkması, iktidar ile muhalefet arasında karşılıklı suçlamaları beraberinde getirdi.

Emlak vergisi tahsilatı, tamamen ilçe belediyelerinin kasasına giriyor. Büyükşehir belediyeleri sınırları dahilinde toplanan emlak vergisinden pay almıyor, toplanan emlak vergileri genel bütçeye de aktarılmıyor.

• İktidar kanadı fahiş artışın sorumlusu olarak CHP’li belediyeleri gösterirken CHP’li belediyeler kararları alan komisyonda Bakanlık temsilcilerinin ağırlıkta olduğunu ifade ediyor. 

İktidar kanadında yer alanlar, bazı bölgelerde emlak vergisine esas değerlerin 20 katına kadar yükseltildiğini belirterek sorumluluğu CHP’li belediyelere yüklerken, ilgili bakanlıkların bu artışlarla ilgisi olmadığını iddia ediyor. CHP’li belediyeler ise eleştirileri kabul etmeyerek Takdir Komisyonları’nda sadece belediye temsilcilerinin değil defterdarlık, vergi dairesi, tapu müdürlüğü, ticaret odası ve muhtarlık temsilcilerinin de bulunduğunu belirterek sorumluluğu sadece belediyelere yıkmanın doğru olmadığını kaydediyor.

2018 yılında yaşanan benzer tartışma sonrası çıkarılan 7061 sayılı Kanun ile artış oranı yüzde 50 ile sınırlandırılmış ve geçici bir çözüm sağlanmıştı. Ekim ayında TBMM’ye sunulması beklenen Torba Yasa’da yine benzer bir sınırlama getirilmesi ihtimalinin gündemde olduğu konuşuluyor.

Mevzuata göre, Cumhurbaşkanı Erdoğan’ın dört yılda bir belirlenen emlak vergisine esas değerleri sabit tutma veya artırımı yalnızca yeniden değerleme oranının yarısıyla sınırlama yetkisi bulunuyor. Bu yetkinin kullanılması hâlinde, emlak vergilerindeki artış yükü önemli ölçüde hafifletilebilecek.

Eğer ilerleyen aylarda somut bir adım atılmazsa ve herhangi bir değişiklik olmazsa 1 Ocak 2026 itibarıyla bu şekilde uygulanacak. Diğer yandan, yüksek emlak vergilerine karşı dava açma süresi de yıl sonuna kadar uzatıldı.

İktidar ile muhalefet arasında yeni bir gerilimin fitilini ateşleyen yeni emlak vergisi meselesini uzmanlara sorduk.

Ekonomik şartlar, insanların bu vergileri ödemesini zorlaştırıyor

Ondokuz Mayıs Üniversitesi Hukuk Fakültesi Mali Hukuk Ana Bilim Dalı Başkanı Prof. Dr. Murat Batı, “Genel olarak bu gelir belediyelere gidiyor; İstanbul, İzmir, Antalya gibi kentlerde belediyelerin CHP’li olması sebebiyle bu mesele bu yıl fazla gündem oldu çünkü Hazine’nin kasasına gitmeyen bir bedel bu. Diğer yandan, taşınmaz sahipleri açısından da gelir içindeki payı ağırlığını hissettirmeye başladı, daha önceki yıllarda çok fark edilmiyordu, insanlar çok zorlanmıyordu ancak ekonomik şartların da etkisiyle insanlar bu vergileri ödemekte zorlanmaya başladı” değerlendirmesini yapıyor.

Batı, emlak vergisinin hesaplanmasına dair şu bilgileri paylaşıyor:

“Normal koşullarda Emlak Vergisi Madde 29’da vergi değeri denen bir şey var, bu vergi değeri esas olarak üç ayrı kalemden oluşuyor. Vergi bedeli, inşaat maliyet bedeli ve binadaki asansör, kalorifer vs. durumu.

Bu üç kalemden biri, arsa birim metrekare bedeli, apartmandaki konut sayısını ya da arsa birim metrekare fiyatına bölünmesi sonucu bulunacak bedel üzerinden kişiye belirleniyor; her yıl açıklanan inşaat birim maliyet bedeli üzerinden hesaplanıyor. 

Örneğin, 40 daireli bir apartman 500 metrekarelik bir arsa üzerine inşa edilmiş olsun, 500 bölü 40 dediğimiz zaman her bir dairenin 25 metrekare arsa bedeli oluyor. Böylece her daire 25 metrekarelik alan üzerinden sorumlu oluyor. 

Binanın asansörü ya da kaloriferi varsa belli bir tutar üzerinden bir hesaplama yapılıyor. Bu arsa birim metrekare bedeli yani vergi geliri hesaplanan bedelden her dört yılda bir arsa birim metrekare bedeli etraftaki bina sayısına, villa sayısına göre, tren, ya da tramvay geçiyor mu, helikopter pisti var mı gibi değerler dikkate alınarak artırılıyor. 

2026 yılında konut ve işyeri sahibi olanlar dört yılda bir bu şekilde belirlenen bedel üzerinden vergi ödeyecekler. Bunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile belediye personeli olmak üzere yedi kişiden oluşan bir komisyon belirliyor. Bu komisyon, çevredeki durumu inceleyerek bu arsa birim metrekare bedelini artırıyor. Bu daha önce 1.000 TL ise 5 bin, 10 bin TL’ye çıkıyor. 

Dört yılda bir artırıldığı için ortalama konut fiyatları da üç beş kat arttı, bu yüzden dört beş kat üstündekiler için sorun teşkil ediyor. Eğer bölgede konut fiyatları dört beş kat artmışsa, vergi olarak ödenecek rakamlar da yükseliyor. Bunu belirleyecek yer Takdir Komisyonu kararı, bu tespitler sokak ve mahalle bazlı yapıldığı için o sokak ya da mahalledeki biri bu durumu dava konusu yaparsa onu iptal ettirebiliyor. Bir kişi iptal kararı aldırabilirse, diğer konut sahipleri de faydalanabiliyor. 

Ayrıca, değerli konut vergisi de var. Yaklaşık 15 milyon 809 bin TL’lik bedeli aşarsa taşınmaz sahipleri bir de bunun vergisini ödeyecek.”

Gelişmelerin elbette çok önemli bir tüketici boyutu da var. 

Konuyla ilgili bir değerlendirme yapan Tüketici Birliği Federasyonu Genel Başkanı Mehmet Bülent Deniz de şunları söylüyor: 

“Emlak vergisi rayiç bedel saptaması dört yılda bir yapılıyor, dört yıllık zaman dilimi içinde yeniden değerleme oranının yüzde 50’si oranında artış oluyor. Bu aslında makul bir heaplama yöntemi. Ancak, Türkiye’de yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle parayı korumak kaygısıyla insanlarda ev, araba satın alma alışkanlığı artıyor. O sebeple 2021’den sonra taşınmaz fiyatlarında çok ciddi artışlar meydana geldi. Bu yapay ve aslında enflasyona bağlı organik olmayan artış, ister istemez rayiç bedelleri de yükseltti. Ortaya çok yüksek vergiler çıkıyor.”

İki eve kadar muafiyet gelmeli, iki evden sonrası yüksek vergilendirilmeli

Peki ne yapılabilir? Deniz, emlak vergilerindeki artışlardan olumsuz etkilenen kesimlere yönelik önerilerini şöyle sıralıyor:

“Dört yıllık süre içinde rayiç bedel belirleme meselesi iki yılda bir ya da yıldan yıla yapılabilir. Eğer bu rayiç bedeller dört yılda bir yerine yıldan yıla yapılsaydı kademeli olurdu ve tüketicinin kabul edebileceği sınırlarda olurdu. Dört yıllık birikim bir anda yansıtılıyor. Temel sorun tabi ki enflasyonun düşürülmesi. Enflasyondaki düşüş taşınmaz fiyatlarındaki artışın bu şekilde olmaması beklenir.

İkinci olarak, tek evi olanlara ya da emeklilere bazı muafiyetler getirilebilir. Tek evi olanlara bazı muafiyetler var ancak biz bunun iki evi olanlar üzerinden yapılması gerektiğini düşünüyoruz. Çünkü, insanlar 30-40 yıllık birikimleriyle bir ev almış, onun yanında kirasıyla geçindiği bir başka evi daha var. Ancak, iki evden sonrası için yüksek vergilerin alınması uygulamasına taraftarız. 

Çünkü, enflasyon bir servet transferi aracına dönüştü. 100-150 tane dairesi olan insanlar var, pek çok yerden kira geliri olan insanlar var ama iki evi olan insanlarla aynı oranda emlak vergisi ödüyor, kira geliri vergisini aynı oranda ödüyor. O ismi kullanmayı çok istemiyorum ama bir tür Varlık Vergisi gibi iki evden sonrası için emlak vergilerinin katlamalı ya da mevcut rayiç bedeli üzerinden ödenmesini destekliyoruz. İki eve kadar olanlara da muafiyet tanınması gerektiğini düşünüyoruz.

İktidar da kamuoyundaki rahatsızlıktan çok etkilendi. Bu konuyla ilgili bir çalışma yürütüldüğünü biliyoruz. Yüksek rayiç bedellerle ilgili yeni bir düzenleme geleceğini düşünüyoruz. Bu iş, bir miktar siyasi iktidarın yerel yönetimler üzerinde Demoklesin kılıcı meselesine dönüşmüş durumda. Emlak vergileri, büyük oranda yerel yönetimlere gidiyor, onlar da o paralarla yurttaşa hizmet veriyor. Bu iş iki ucu keskin bir kılıca dönüştü. Yurttaş şikayetçi ama bir yandan yerel yönetimlerin de hizmet vermek için bu paraya ihtiyacı var. 

Diğer yandan, rayiç bedellerin daha altında bir bedel tespit edilmesi mümkün değil. Bir dairenin bedeli 10 milyon TL ise 10 milyon TL’dir. 8 milyon TL üzerinden vergilendirmek adil olmaz. Ancak muafiyetin ve istisnanın sınırının genişletilmesi gerekiyor. Bu açıdan iki evin adil ve makul olduğunu düşünüyoruz. İki evden sonra güncel vergiler ödenebilir, ancak emekliler, engelliler, gazi, yetim, şehit yakını gibi istisnalar uygulandığında problem çözülecektir.”