Tokenizasyon yaklaşımı: Gayrimenkul sertifikaları için alternatif bir model

Gayrimenkul Sertifikaları, inşaat halindeki bir projede yer alan bağımsız birimlerin küçük paylara bölünerek halka arz edilmesini sağlayan bir sermaye piyasası aracıdır. Bu sertifikalar, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları Tebliği uyarınca ihraç edilir ve Borsa İstanbul’da işlem görür.

Her bir sertifika, projedeki belirli bir metrekare alanı veya belli bir tutarı temsil eder; yatırımcılar yeterli sayıda sertifika biriktirerek ilgili bağımsız bölümü tapu devriyle satın alabilir ya da proje sonunda sertifikalarını nakde çevirebilirler.
SPK mevzuatına göre gayrimenkul sertifikaları yalnızca inşaatı yeni başlayan veya devam eden projeler için ihraç edilebilir; tamamlanmış projeler için bu mekanizma kullanılmaz.

Ayrıca sertifikaların vadesi proje bitimiyle sınırlıdır ve proje tamamlandığında ya tapuya dönüşerek asli edim gerçekleşir ya da ikincil edim mekanizmasıyla sertifika sahiplerine nakit dağıtılır.

İlk gayrimenkul sertifikası düzenlemesi 1995 yılında SPK tarafından yapılmış, ancak piyasa şartları nedeniyle uygulama sınırlı kalmıştır. Güncel tebliğ 5 Temmuz 2013’te yürürlüğe girmiş, 2016 ve 2017’de yapılan değişikliklerle sertifika modeli daha uygulanabilir hale getirilmiştir.

Türkiye’de yeni düzenlemeler sonrası ilk gayrimenkul sertifikası ihracı, 2017 yılında TOKİ öncülüğünde gerçekleşmiştir. İstanbul Başakşehir’deki Park Mavera III konut projesine dayalı bu ihraçta, toplam 239,2 milyon TL tutarında sertifika halka arz edilmiş; sertifikaların ihraç fiyatı sertifika başına 42,50 TL olarak belirlenmiş ve 3 milyon 370 bin 410 adet sertifika hem bireysel hem kurumsal yatırımcılara yarı yarıya tahsis edilerek tamamı satılmıştır.

Bu ilk uygulamada ihraççı TOKİ olduğu için bazı avantajlar söz konusudur: TOKİ, yüklenici firmadan bağımsız olarak inşaatı tamamlama garantisi vermiş; kamu iştiraki olduğu için SPK, TOKİ’ye birçok koşulda muafiyet tanımıştır. Bu sayede TOKİ’nin güvenilirliği ve kamusal garantisi, yatırımcı nezdinde sertifikalara olan talebi artırmıştır.

Park Mavera sertifikaları, Borsa’da işlem gördüğü süre boyunca gayrimenkul piyasası dinamiklerine paralel bir fiyat performansı sergilemiştir. Proje başlangıcında 42,5 TL olan sertifika fiyatı, konut fiyatlarındaki beklenti ve projenin ilerleme durumuna göre dalgalanmıştır.

Sertifika sahipleri, projenin inşaat ilerleyişini ve emsal konut satış fiyatlarını düzenli olarak Kamuyu Aydınlatma Platformu’ndan (KAP) takip etme imkanına sahip olmuşlardır. Proje tamamlandığında bazı yatırımcılar, ellerindeki yeterli sertifikayı TOKİ’ye ileterek istedikleri dairelerin tapusunu almaya hak kazanmış; yeterli sertifika biriktiremeyen yatırımcılar ise ellerindeki paylar karşılığında nakit getiriye razı olmuştur.

Tebliğ gereği, proje bitiminde sertifika sahiplerinin bir konut edinme talebi (asli edim) olursa, ilgili sertifikalar aracı kurum tarafından bloke edilip TOKİ’ye bildirilmiş; talep edilen daire daha önce satılmamışsa yatırımcı resmi satış vaadi sözleşmesi imzalayarak 10 iş günü içinde tapuyu devralmıştır. Satış vaadi sözleşmeleri noter onaylı olarak tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da koruma sağlamıştır.

Damla Kent projesi: En güncel örnek

İstanbul’un Başakşehir ilçesi, Mahmutbey Mahallesi’nde konumlanan ve konut ile ticari fonksiyonları bir araya getiren Damla Kent Projesi, toplam 379 bin 232 metrekare arsa üzerinde geliştirilen ve 5 etaptan oluşan karma kullanımlı bir yerleşim kompleksi olarak planlanmıştır.

Proje kapsamında 5 bin 325 adet konut, 118 adet ticari birim ve 126 adet ofis olmak üzere toplam 5 bin 569 adet bağımsız bölümün inşa edilmesi öngörülmektedir. Proje kapsamında ihraca konu toplam 175 adet 1+1, bin 76 adet 2+1, 758 adet 3+1 ve 205 adet 4+1 daire bulunmaktadır.

Damla Kent Evleri Projesi kapsamında, isteyene konut satın alma (asli edim), isteyene konut değerini sertifika karşılığı nakit alma (tali edim) ya da sertifikalarını dilediği zaman Borsa’da alıp satma imkanı sağlayan alım satım modeliyle üç ayrı yatırım seçeneği sunulmaktadır.

Sadece borsada alım satıma konu olmayan, yeterli sertifika satın alınması durumunda proje sonunda konut sahibi olma fırsatı sunan bir yatırım aracı olarak öne çıkmaktadır. Bir yatırımcı, istediği konut tipine denk gelen sertifika adedini biriktirirse proje sonunda o daireyi almaya hak kazanmaktadır.

Avantajları düşük giriş maliyeti, gayrimenkule küçük tutarlarla yatırım yapma imkânı, likidite, borsa üzerinden alınıp satılabilme, şeffaflık, SPK denetimi ve proje bazlı bilgilendirme zorunluluğu, çeşitlendirme, yatırımcının portföyüne gayrimenkul ekleme fırsatı, TOKİ garantisidir.

Riskleri ise Proje gecikmesi veya iptali, inşaat sürecinde yaşanabilecek aksaklıklar, fiyat riski , likidite riski , yüklenicinin mali yapısı ve geçmiş performansı, projeye ilişkin genel aksaklıklar, tali edim sonunda oluşacak fiyat riski olarak sıralanabilir. 

Tokenizasyon modeli: Bir alternatif

Gayrimenkul tokenizasyonu, geleneksel gayrimenkul piyasasını dönüştüren yenilikçi bir finansal araçtır. Bu modelde, yüksek değerli emlak varlıkları dijital tokenlara bölünmekte ve daha geniş yatırımcı kitlelerinin erişimine açılmaktadır.

Tokenizasyon süreci, blokzincir teknolojisine dayanır. Blokzincirin sağladığı şeffaflık, güvenlik ve değiştirilemez kayıt sistemi sayesinde işlem süreçleri daha güvenilir ve verimli hale gelmektedir.

Büyük sermaye gerektiren yatırımlar, küçük yatırımcılar için erişilebilir hale gelmektedir. Tokenların ikincil piyasalarda alınıp satılabilmesi, gayrimenkul yatırımlarını daha likit kılmaktadır. Yatırımcılar, sınır ötesi gayrimenkul projelerine daha kolay katılım sağlayabilmektedir.

Tokenizasyon, gayrimenkul yatırımlarında demokratikleşmeyi teşvik etmekte, yatırımcı tabanını genişletmekte ve sermaye akışını hızlandırmaktadır.

Dubai ve Türkiye

Dubai, 2022’den itibaren emlak tokenizasyonunu destekleyen hukuki altyapıyı geliştirmiştir. Dubai Finansal Hizmetler Kurumu (DFSA) ve Dubai Land Department, blokzincir tabanlı çözümler için pilot projeler başlatmıştır. Gayrimenkul projeleri tokenlara bölünerek hem yerel hem de uluslararası yatırımcılara açılmaktadır. Bu durum, Dubai’yi küresel ölçekte gayrimenkul tokenizasyon merkezi yapma yolunda stratejik bir adım olarak görülmektedir.

Türkiye’de Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), 2017’de gayrimenkul sertifikaları ile benzer bir finansal enstrümanı uygulamaya koymuştur. Ancak süreç daha çok belirli projelerle sınırlı kalmış, blokzincir tabanlı tokenizasyon henüz hukuki çerçeveye tam anlamıyla entegre edilmemiştir.

Türkiye’deki uygulamalar, yatırımcıları koruma ve şeffaflık ilkeleri çerçevesinde ilerlese de Dubai’ye kıyasla daha sınırlı kalmaktadır.

Gayrimenkul tokenizasyonu, küresel finansal piyasaların dijitalleşme trendiyle uyumlu bir dönüşüm sunmaktadır. Dubai, güçlü regülasyon ve uluslararası yatırımcı çekme stratejileriyle öncü bir rol üstlenirken; Türkiye, geleneksel gayrimenkul sertifikaları üzerinden sınırlı bir uygulama geliştirmiştir. Gelecekte Türkiye’nin de blokzincir tabanlı gayrimenkul tokenizasyonuna yönelik hukuki düzenlemeler yapması beklenmektedir.