Konut krizi: Fiyatlar neden yükseliyor?

Bir köşede tamamlanmamış ve her geçen gün yenisi eklenen inşaatlar, diğer köşede sokakta uyuyan insanlar, bir oda evde yaşamaya çalışan aileler ve gelirlerine uygun kiralık ev bulamadıkları için zorluk çekenler… Türkiye’de son bir yılda inşaat ciro endeksi %36,8 artarken artan konut ve kira fiyatları, en temel ihtiyaçlardan biri olan barınmayı birçok kişi için lüks haline getirdi. Ev sahibi olmak bir yana makul fiyatlara "yaşanılabilir" kiralık ev bulmak bile zorlaştı. Türkiye’de çoğu kişinin hayatında en az bir kez duyduğu bir söz vardır: “İnşaat, Türkiye’nin lokomotif ve stratejik sektörüdür.” Fakat sektör, bugünlerde bir yandan üniversite öğrencilerinin yüksek kira fiyatları ve yurt eksikliğini protesto etmek için başlattığı “Barınamıyoruz Hareketi”; bir yandan da malzeme maliyetlerindeki artışlar nedeniyle iflas eden ve inşaatları durdurma kararı alan inşaat şirketleri ile anılıyor.

Rakamlar ne söylüyor?

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) 13 Ekim’de açıkladığı verilere göre, Eylül 2021’de konut satışları 147 bin 143 ile son 13 ayın en yüksek seviyesine çıktı. Satışlarda bir önceki aya göre %7,6 artış görülürken 3 aydır devam eden düşüş trendi de son bulmuş oldu. Konut satışlarında İstanbul, %19,2 ile ilk sırada yer alırken Ankara ve İzmir, %9,7 ve %6 ile ikinci ve üçüncü oldu.

Konut satışı, Eylül 2021 - TÜİK

Sektör, her ne kadar eylül ayında toparlanma sinyali verse de Ocak-Eylül arası döneme bakıldığında konut satışlarının %18,3 düştüğü görülüyor. Aynı dönem içinde yabancılara yapılan konut satışlarının ise %43,2 artması dikkat çekiyor. Eylül ayındaki yükselişte de yabancılara yapılan satışların payı oldukça büyük. İran, Irak ve Rusya vatandaşları başta olmak üzere yabancı uyruklu kişiler, eylül ayında 6 bin 630 konut satın alarak toplam konut satışlarının %4,5’ini oluşturdu.

Yabancılara yapılan konut satışı, Eylül 2021 - TÜİK

Yabancı uyruklu kişilerin ev almaları için en büyük motivasyon kaynağı, 250 bin dolarlık mülk alımıyla Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı alabilmeleri. Sahibinden’in internet sitesinden elde edilen verilere göre, hâlihazırda İstanbul’da ortalama bir müstakil evin satılık fiyatı 3 milyon 335 bin 937 TL ve ortalama bir rezidans dairesinin satılık fiyatı 1 milyon 650 bin TL. Dolar/TL kurunun, bu yazının yazıldığı saatlerde 9,14’ten işlem gördüğü düşünüldüğünde yabancılar için ev sahibi olma yoluyla vatandaşlık almak oldukça kolay gözüküyor.

Konut fiyatları neden artıyor?

Türkiye'de uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla konut piyasasına yönelik talebin canlanması, yüksek dolar kuru nedeniyle inşaat maliyetlerinin artması, konut arzının azalması ve kentsel dönüşüm çalışmalarının plansızlığı ciddi bir konut sıkıntısına yol açıyor.

Maliyet etkisi: Konut fiyatlarının yükselmesindeki en büyük etken, malzeme fiyatlarındaki rekor artışlar. TÜİK'in verilerine göre, Ağustos 2021'de inşaat maliyet endeksinde yıllık bazda %42,13, malzeme endeksinde %51,94 ve işçilik endeksinde %21,54 artış yaşandı. Haziranda yıllık %42,9 ile rekor kıran inşaat maliyetleri, temmuzda %44,76’lık artışla rekor tazeledi. 

• İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON), çimento sektöründeki fiyat artışına tepki olarak 9-24 Eylül tarihleri arasında inşaatları durdurma kararı aldı.

Kentsel dönüşüm: Satış ve kiralamada yaşanan fiyat artışlarında, kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçirilmesindeki plansızlığın da etkili olduğu belirtiliyor. Yıkılan evlerin yerine yenileri yapılmadığı için evlerinden çıkan vatandaşlar yaşayacak ev bulmakta zorlanıyor. DW Türkçe’ye konuşan İstanbul Emlak Komisyoncuları Odası (İEKO) Başkanı Nizamettin Aşa, kentsel dönüşüm nedeniyle birkaç ay içinde 100 binin üzerinde kiralık talebi oluştuğuna ve şu anda inşaat piyasasında bu talebe cevap verecek konut bulunmadığına dikkat çekiyor.

Konut fiyatlarındaki artış kiralara nasıl yansıyor?

Emlak danışmanlık şirketi Knight Frank’in yayınladığı Küresel Fiyat Endeksi Raporu’na göre, konut fiyatlarındaki yıllık fiyat değişimleri incelendiğinde Türkiye, 55 ülke arasında %29,2 ile ilk sırada yer alıyor. İstanbul özeline baktığımızda, %290 artış ile Sarıyer-Rumeli Hisarı birinciliği alırken Beşiktaş-Vişnezade-Gayrettepe ve Kadıköy-Fikirtepe onu takip ediyor. Bu semtlerin üniversitelere yakın olması ortak özellikleri arasında yer alıyor.

Kiralardaki artışları genel olarak ev sahiplerine bağlamak mümkün. Zira piyasayı, büyük ölçüde evlerinin değerindeki aşırı yükselişi kiralara yansıtan ev sahipleri belirliyor. Üstelik kira fiyatları, sadece büyükşehirlerde değil Türkiye’nin her yerinde yükseliyor. Sahibinden’in verilerine göre, kiralar son 4 yılda İstanbul’da %105,95; Ankara’da %101,78, İzmir’de %95,29, Malatya’da %162,02 ve Antalya’da %198,78 arttı.

Kirası uygun ev alternatifler değerlendirildiğinde ise ortaya absürt seçenekler çıkıyor. İnternet ilanlarında; banyosuz, mutfaksız, camsız ev veya odalara fahiş fiyatlar istendiği, kiracının temizlik ve yemek yapma gibi birçok haktan mahrum bırakıldığı, yıkık-dökük evlerin masraflarının kiracı tarafından karşılanmasının talep edildiği görülüyor. Emlakçı Erdal Aydın "Kiralık daire taleplerini karşılayamıyoruz. Günde en az 40-50 kişi bizi arıyor. Geçen sene bin 500-2 bin lira bandında olan kiralık daireler bu sene 3 bin civarına kadar geldi,” diyor. Talebe karşılık arzın kısıtlı olması ise normal şartlarda "yaşanılmayacak" evlerin bile kiralarının yükselmesine neden oluyor.

Peki, çözüm ne? 

Emlak uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, orta vadede kira fiyatlarını düşürmek için inşaat arzının artırılması gerektiğini belirtiyor. Bunun için kentsel dönüşüm projelerini daha planlı ve kademeli hayata geçirmek, başlanmamış ya da yarım kalan inşaatlar için teşvikler uygulamak ve öğrencilerin yoğun olduğu illerde yurt kapasitelerinin artırılması gerekiyor. Ayrıca devlet tarafından inşaat maliyetlerinde fiyat istikrarı sağlayacak tedbirlerin alınması da şart.

Öte yandan, konut fiyatlarındaki artışı önlemek için yabancılara satışların azaltılması veya tamamen durdurulması da büyük önem taşıyor. Ussal Consultancy kurucusu Ussal Şahbaz, “Konut piyasasındaki ısınmanın kira artışı etkisini henüz görüyoruz. Kiralar arttıkça enflasyon beklentileri bozulacak. Enflasyonla mücadele güçleşecek. Konut piyasasında ilk makroihtiyati tedbir yabancılara satışın sınırlanmasıdır,” diyor.