Türkiye'de konut alım mevzusu: "Bir an önce hareket etmekte fayda var"

Türkiye’de konut satışları yaklaşık 1 yıl süren bir duraklama döneminin ardından tekrar ivme kazanmaya başladı. Özellikle 2025 yılının ikinci yarısında yıllık bazda çift haneli artışlarla güç kazanan bu ivme, 2025 yılı genelinde konut satışlarını 1 milyon 689 bin ile son yılların en yüksek noktasına taşıdı. 

Bu satış ivmesiyle birlikte konut fiyatları da tekrardan reel artış serisine dönmeye başladı. TCMB tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi (KFE) verilerine göre Mayıs 2024’te %14,9’la son yılların en yüksek noktasına ulaşan konut fiyatlarındaki yıllık bazda reel kayıp serisi, Kasım 2025’te KFE artışının nominal olarak yıllık bazda %31,4’e ulaşmasıyla birlikte son bulmuştu. Aralık ayında seri tekrar reel kayıp noktasına dönmüş olsa da bunun çok uzun süreli olması beklenmiyor. 

Bunlarla birlikte BDDK tarafından konut kredilerine ilişkin yapılan son düzenleme ile satış ivmesinin daha da artabileceği ve bu ivme sonucunda konut fiyatlarının da etkilenebileceği pek çok çevre tarafından konuşuldu. 

•  BDDK aldığı yeni kararla, konut kredilerinde birinci el-ikinci el ayrımını kaldırılırken, değeri 5 milyon TL’ye kadar olan A ve B enerji sınıfı konutlarda konut değerinin %90’ına, C sınıfında %80’ine, diğer konutlarda ise %70’ine kadar kredi imkanı getirdi. Fiyatı 5 milyon TL ile 7 milyon TL arasındaki konutlarda ise bu oranlar A ve B enerji sınıfında konut değerinin %80'i, C sınıfı için %70'i, diğer konutlarda ise %60 olarak uygulanacak

Buna ek olarak faizlerin kademeli olarak düşüyor olması da konut fiyatlarını önemli ölçüde etkiliyor. Faiz indirim döngüsünün yeniden başladığı tarihten bu yana konutta reel kayıp gerilerken, konut kredilerinde yıllık faiz oranı da %43,61’den %35,90’a kadar gerilemişti. Faiz indirimleri sürdükçe bu oranların daha da düşebileceği ve bunun da konut fiyatlarını etkileyeceği de doğal olarak konuşuluyor. Nitekim yakın zamanda konuyla ilgili bir açıklama yapan Halkbank Genel Müdürü Osman Arslan, “Konut kredisindeki maliyet oranları şu anda aylık bazda 2.5’in altına indi. Bunun ikinci yarıdan sonra yıl sonuna doğru %2’lere varan bir oranlara geleceğini tahmin ediyorum. Bu da elbette vatandaşımıza daha rahat ödeyebileceği bir konut finansmanı imkanı sağlayacaktır” ifadelerini kullanmıştı. 

Peki Türkiye konut piyasasının geleceği ile ilgili gayrimenkul piyasası uzmanları ne düşünüyor, toplum içinde günden güne yayılan “şimdi almazsak bir daha alamayız” söyleminin bir gerçeklik payı var mı? İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman, Aposto okurları için anlattı.

“Konut alacak olanların bir an önce hareket etmesinde fayda var” 

Konut piyasasının mevcut görünümüne ilişkin “Türkiye konut piyasası şu anda uzun dönemde demografik dinamiklerin işaret ettiği trende çok yakın seyrediyor. Hatta bu trendin üst sınırında yüksek satış oranına sahip” ifadelerini kullanan Büyükduman, “Konut fiyatları son 1,5 yıldır enflasyonun altında seyrediyordu. Ancak önümüzdeki dönemde enflasyondaki düşme ve ona paralel olarak faiz oranlarındaki gerileme dolayısıyla konut fiyatlarında yukarı yönlü bir hareket beklenebilir” dedi.

BDDK kararının konut piyasasına nasıl bir etki yapabileceğine dair sorumuza da yanıt veren Büyükduman şöyle konuştu:

“BDDK tarafından yapılan düzenlemenin kısa vadede talep yönünde güçlü bir etki yapmasını beklemiyorum. Esas etki faiz oranlarındaki gerilemeden kaynaklanacak. Ancak yıl sonuna kadar da şu an 2,69 civarında olan faiz oranlarının ancak 2,30-2,20 bandına geldiği zaman ilave bir talep etkisi yaratacağını düşünüyorum. Talep ve satışlar artmasa dahi faiz oranlarının düşmesiyle birlikte fiyatlarda teorik olarak bir yükseliş olacaktır.”

Muhtemelen faiz düşüşleri ile birlikte konutta reel artış dönemine girildiğini düşündüğünü söyleyen Büyükduman, “Bu yüzden ihtiyaç için konut alacak olanların bir an önce hareket etmesinde fayda var” dedi. 

"Yatırımcı şuna bakmalı: Para nerede kazanılıyor, para nerede harcanıyor"

Yatırımcılar açısından ise konutun kısa sürede al-sat yapılabilecek bir varlık olmadığına dikkat çeken Büyükduman, “Ciddi ölçüde işlem maliyetleri var. İşler eskisine göre çok daha çetrefilli. Alım satım sırasındaki emlakçı komisyonları, tapu harçları, 5 yıldan önce elden çıkartılma durumunda değer artış vergisi gibi unsurlar gayrimenkulü kısa süreli al-sat yaparak kazanç sağlama kapılarını kapatmış gibi görünüyor” açıklamasında bulundu. 

“Gayrimenkul piyasasında fiyatların geleceği ve öne çıkacak bölgelerle ilgili iki tane anahtarımız var: Para nerede kazanılıyor, para nerede harcanıyor?  Yatırımcılar Türkiye coğrafyasına buna göre bakabilirler. Önümüzdeki dönemde ekonomik canlılığın yaşanacağı bölgeler veya uzaktan çalışma modeli dolayısıyla ikamet talebinin artabileceği bölgelere göre pozisyon almalarında fayda var.”