Barınma haktır ama kim haklıdır?

Temiz su, yeterli gıda, kıyafet ve barınma; normal şartlarda hemen her vatandaşın doğal olarak talep edebileceği en temel ve sade ihtiyaçlarının büyük çoğunluğunu oluşturuyor. Uluslararası Çalışma Örgütü’nün 1976’da gerçekleştirdiği Dünya İstihdam Konferansı’nda altını çizdiği, istihdam odaklı bir gelecek stratejisi içerisinde konumlandırdığı bu temel ihtiyaçlar, bugün ne yazık ki her açıdan tartışılabilecek haldeler. 

İklim değişikliği üzerinden suyun geleceğini tartışırken yeme pratiklerimizi her gün yeniden değerlendiriyor, bir yandan da dünyayı kasıp kavuran bir salgınla mücadele etmeye çalışıyoruz. Bugünün Türkiye’sinden bakınca ise bu ihtiyaçlar içindeki barınmayı konumlandırmakta da oldukça zorlanıyoruz.

Salgın altında geçirdiğimiz son bir buçuk yılın bakiyesini de hesaba katarak, yeni eğitim döneminin de yaklaşmasıyla birlikte bugünlerde İstanbul’da ve Türkiye’nin diğer büyükşehirlerinde yükselmekte olan kiralara dair fazlasıyla tepki ve bu tepkileri yansıtan birçok haberle karşılaşıyoruz. 2020 rakamlarına göre Türkiye ekonomisinin %7’sini oluşturan, genel büyüme trendlerini belirleyen ve ülkedeki istihdamın %6’sını bünyesinde bulunduran inşaat sektörü, son iki yıldır da sürekli olarak küçülme halinde. Enflasyonla paralel şekilde, ancak farklı küçülme oranlarına sahip olan inşaat sektörü, kardeşi gayrimenkul sektörüyle birlikte ülke genelindeki ticari hareketliliğin de baş aktörlerinden. Ancak konutta arzın ve üretimin boyutunu bizlere her gün kanıtlamakta olan etrafı sarmış vinçlere, televizyon kanallarında sürekli dönen emlak reklamlarına, büyükşehirleri donatmış çimento kamyonlarına rağmen neden hala konut kiralarını ve fiyatlarını tartışıyoruz?

Büyükşehirlerdeki kira fiyatları sadece son birkaç yılın kötü ekonomik ve sosyal bakiyesi sebebiyle bu hale gelmedi. Bugün artık birçok kişi tarafından kabul edilen, amiyane tabirle "emlak balonu" da bir günde büyümedi. 2008’deki 5793 sayılı kanun değişikliğiyle başlayan yapılaşma hareketi ve 2010’ların başından itibaren ülkede afet riski anlayışının gelişmesiyle birlikte büyüyen konut talebi, devlet destekli bir arz mekanizmasıyla karşılandı. 2012 yılında geçirilen 6306 sayılı kanunla birlikte belediyeler, yapı şirketleriyle birlikte hareket edebilme imkanı yakaladı. Belediyelerin ve İl Özel İdarelerinin, terminolojiye eklenen "riskli yapı" ve "rezerv alan" gibi tespit ve tedbir imkanlarıyla yetki alanlarının genişlemesini sağlayan bu düzenleme, görünür veya görünmez kamu-özel işbirlikleri aracılığıyla kentleri değiştirmeye ve dönüştürmeye başladı. 

Hatta çıkarılan yasa duruma farklı bir ekleme daha yaparak, riskli alan ve yapılarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın da müdahil olabileceği bir ortam yarattı. Bir kamu iştiraki olan TOKİ’nin de sürece dahil olmasıyla ülke çapında büyük bir imar hareketi başladı. İnşaat yeniden gözde bir sektör haline geldi, evini dönüşüme verenlerin rahatlığı ve depreme dayanıklı olduğunun altı çizilen yeni konutlar genel anlamda olumlu bir hava yarattı.

Afet söylemi üzerinden yükselen inşaat dalgası, her ne kadar çoğunlukla "dönüşüm" adı altında gerçekleşse de yapı odaklı olmaktan çok bölge bazlı değişimlere yol açtı ve kentlerin çehresini değiştirdi. 2012’den bugüne ise kentler değişti. Aba altından gösterilen afet riski sopasıyla birlikte belediyecilik de bir hizmet olarak gayrimenkul ve inşaat sektörleriyle birlikte anılır hale geldi. Ekonominin genel seyri hem kamu hem de özel bankalar yoluyla vatandaşa sağlanan düşük faizli konut kredilerini mümkün kıldıkça konut satışları da devam etti. 

Zaten ev sahibi olmak isteyen insanlara verilen bu kolay krediler, aslında inşaat bazlı Türk işi bir Fordizm ürünüydü. Ancak 2015 ve sonrasında başlayan kur ve fiyat dalgalanmaları, konut üretimini direkt olarak etkiledi. İnşaat giderlerinin artması konut fiyatlarının döviz kuruna endeksli artışını da beraberinde getirdi. Bu noktada sadece 2020 ve 2021 Mart ayları arasındaki, sadece bir yılı kapsayan %32’lik fiyat artışı bile durumun bugünkü dramatikliğini gösterme açısından fazlasıyla önemli. 

Sonuç olarak konutta üretim devam etti, ancak burada konut sektörünün itici gücü olan banka kredileri, zaman içerisinde kamu bankaları tarafından üstlenildi, suni ve düşük faizlerle ayakta tutulmaya başlandı. Bu kamu merkezli sübvansiyon sistemi, vatandaşları konut için borçlandıran ve kentleri bölgesel olarak sınıflandırmaya odaklanan politikalar eliyle gittikçe kuvvetlendi. Bu sınıflandırmalarla kentlerdeki zengin-fakir uçurumu daha da belirginleşti ve kent merkezleri "markalaşma" adı altında lüksleştirilirken kent periferisi de bir yandan hizmet sektörüne barınma olanağı sağlama odağıyla yapılaşmaya başladı.

Kiradan başlamıştık, aynı konuya dönelim; genel anlamda konut üretiminin ivmesine odaklanan yasa değişiklikleri, aynı zamanda kiracılara da odaklanan uygulamaları da kapsıyordu. 2012 yılında Borçlar Kanunu’nda yapılan ve 2014’te yürürlüğe koyulan düzenlemeyle birlikte 10 yılı aşkın konut kira kontratları ve 8 yılı aşkın işyeri kira kontratlarının mal sahiplerince fesih imkanı yaratıldı. Bu düzenlemeye göre kira kontratlarının zaman bağlayıcılığı ortadan kaldırıldı ve büyükşehirlerdeki birçok bölgenin dönüşümü de böylelikle sağlandı (Yasanın çıkarıldığı dönemde hakkında çokça kampanya yapılan, İstiklal Caddesi’ndeki eski işletmelerden İnci Profiterol veya Kelebek Korse dükkanlarının yarattığı gündemi hatırlayalım) Kiracıların "kalıcılığının" ve söz hakkının artık tartışmalı olduğu bu dönem sonrasında birçok dönüşüm projesi bu düzenleme sayesinde hukuki engellere takılmadan kolaylıkla gerçekleşti.

Kiracıları ilgilendiren diğer bir yasa değişikliğine de 2019’da imza atıldı. Normal şartlarda Türkiye çapında konut kiraları Üretici Fiyat Endeksi'ne (ÜFE) göre belirlenirken, ÜFE’nin yükselen enflasyonla birlikte artışı (2021 yılı Temmuz ayı itibariyle bir yıllık ÜFE farkı +%30) sebebiyle kira artışları Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)’ye göre belirlenmeye başladı (2021 yılı Temmuz ayı itibariyle bir yıllık TÜFE farkı +%15). 

Bu kararsızlık ve beraberinde getirdiği düzensizlik, önü alınamayan enflasyon ve sıfır durumdaki konut fiyatlarının da maliyetlerinin artışıyla birlikte daha da arttı. Pandemi ortamının da etkisiyle birlikte kent merkezlerindeki kiraların fiyatlarını da kontrolsüz bir yükselişe doğru sürükledi.

Bugün itibariyle Birleşmiş Milletler standartlarına göre bir ailenin aylık kira miktarı, ailenin kazandığı aylık meblağın %30’unu geçmemek zorunda. Bu oran bile barınmayı hak olarak tanımlamaya çalıştığımız bir dönemde kulağa oldukça gülünç geliyor. Herkesi ev sahibi yapma şiarıyla yola çıkan Türkiye inşaat lokomotifinin on beş yıllık dilimdeki stratejik hamlelerine rağmen, Türkiye’de her geçen gün hem kiracı sayısı, hem de halihazırda mal sahibi olanların konut sayısı artıyor. 

Peki bu durum kentlere nasıl yansıdı, yansıyor; bunu da bir sonraki yazıda tartışalım.