Konut satışlarında yatay seyir

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) aralık ayı konut satış verilerini açıkladı. Buna göre 2022 yılında satılan konut miktarı bir önceki yılın %0,4 altında kaldı.

Detaylarda neler var?

Konut satışları 2022 yılında 1 milyon 486 bin adet olarak gerçekleşti. Bu değer, bir önceki yıl 1 milyon 492 bin seviyesindeydi. Veri, yaşanan ekonomik çalkantıya rağmen toplam konut satışlarında bir önceki yılın hacminin korunduğuna işaret ediyor. Buna karşın satışların yapısı itibarıyla önemli sayılabilecek detaylar mevcut.

Konut satışlarında İstanbul %17,5 ile lider konumunu sürdürüyor. İstanbul’u her zaman olduğu gibi Ankara ve İzmir takip ediyor. Ankara ve İzmir’de yapılan satışların toplamı ise İstanbul’da yapılan satışların yaklaşık 50.000 adet altında bulunuyor.

Verilere aylık bazda baktığımızda, aralık ayında yapılan satışların kasım ayı satışlarının %76,5 üzerinde olduğu görülüyor. Bu artış oranı 2022’de bir miktar fazla hissedilse de sektörel veriler aralık ayı satışlarında düzenli bir artış olduğunu ve hareketin temelde olduğunu gösteriyor. Yıllık bazda bakıldığında Aralık 2022’de yapılan satış miktarı ise bir önceki yılın aynı ayındaki satışların %8,2 altında bulunuyor.

Toplam satışların konut kredisi aracılığıyla gerçekleşme oranındaki düşüş ise devam ediyor. 2022 yılında %18,9 olarak gerçekleşen oran bir önceki yıl %19,7 seviyesindeydi. Burada, açıklanan konut kredisi kampanyalarına karşın yüksek seyreden faiz oranları ve krediye erişimde yaşanan güçlüklerin önemli bir payı var. Aralık ayında yapılan satışların ise sadece onda biri konut kredisi aracılığıyla gerçekleştirilmiş durumda.

💉 Hatırlatma dozu: Kredili (ipotekli) satışların toplam içindeki payı 2020 yılında %38,2 olarak gerçekleşmişti.

Veri setindeki önemli bir detay da yabancılara yapılan satışlar. 2022 yılında yabancılara yapılan 67.490 adet satış, toplam satışların %4,6’sını oluşturuyor ve zaman serisinin en yüksek değeri olarak kayda geçmiş durumda. Bu oran önceki yıl %4,0 seviyesindeydi. 2022 yılında Rusya Federasyonu uyruklu kişilere yapılan satış adedi yaklaşık iki kat artarken, mevcut seviye yabancı uyruklu kişilere yapılan yaklaşık her dört satıştan birine denk geliyor. Yabancıya satışlarda ilk sırada ise Antalya yer alıyor.

Talep ve fiyat durumu

Ülkemizde konut fiyatları küresel ortalamaların çok üzerinde bir reel artış trendinde bulunuyor. Geçtiğimiz günlerde ekonomi gündeminde yer bulan Knight Frank imzalı çalışma da bunu teyit eder nitelikte. Çalışmaya göre 2022 yılının ilk çeyreğinde konut fiyatlarının reel olarak en çok arttığı ülke açık ara farkla Türkiye olmuştu. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından yayımlanan konut fiyat endeksi çalışmasının kasım ayı sonuçları da konut fiyatlarının ülke genelinde nominal olarak %174,3; reel olaraksa %54,0 oranında arttığını gösteriyor.

Sonuç malum olmakla birlikte bu sonucu yaratan sebepleri bir araya getirmekte fayda var. Konut fiyatlarındaki artışın öncelikli sebebi şüphesiz ki enflasyon. TL’deki değer kaybı ile başlayan süreç, hemen her alanda olduğu gibi inşaat malzeme ve işçilik maliyetlerinde güçlü bir artışa yol açtı. TÜİK’in son verilerine göre, inşaat maliyetlerindeki yıllık artış oranı %117,1 seviyesinde bulunuyor. Yine de bu artış oranı reel anlamda yükselen fiyatları tam olarak açıklamaya yetmiyor. Bu noktada ise devreye tüketici davranışları ve toplumsal alışkanlıklar giriyor. Enflasyonist dönemlerde varlıklarını koruma içgüdüsüyle hareket eden hanehalkının yarattığı yüksek talep hem sıfır hem de ikinci el konut fiyatlarında artışa yol açıyor. Bunun yanında, ekonomi yönetimi tarafından teşvik edilen konut sahibi olma eğilimi ve salgın döneminden bu yana devrede bulunan kredi paketleri de bu talebi canlı tutuyor. Son dönemde kredili satış hacmi düşmekle birlikte talebi destekleyen bu görünüme hem TL’deki değer kaybının hem de vatandaşlık opsiyonu gibi avantajların tetiklediği yabancı talebi de eklendiğinde fiyatlama mekanizmasında bozulmalar görülüyor.

İçinde bulunduğumuz dönemde yaşanan “fiyatlarda balon olup olmadığı” tartışması ise bir süre daha (en azından maliyet enflasyonu baskısı ortadan kalkana dek) gündemdeki yerini koruyacak. Buna karşın, tarihsel olarak da teyit edilebileceği üzere fiyatların aşağı yönlü güçlü katılığı fenomeni sebebiyle fiyatlarda bir kırılma yaşanması olası görünmüyor.

Bu görünüme karşın, yerel talepte henüz bir kırılma görülmemesi ve artan dış talebin de destekleyici etkisi satış verilerinde bozulmaya yol açmıyor.