Kazım Köseoğlu: "Veriye yatırım yapmayanın sermaye maliyeti artacak"

Türkiye’de ticari gayrimenkul yatırımcılığı güçlü bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Yüksek faiz, finansmana erişim sorunları, enflasyon, kira maliyetleri ve tüketici davranışındaki değişim, sektörde yatırım kararlarının daha seçici hale gelmesine yol açtı. AVM’lerde ziyaretçi trafiğinin niteliği, ofislerde kullanım esnekliği, yeni yatırımlarda gelir sürekliliği ve operasyonel verimlilik gibi konular, gayrimenkul yatırımcıları için her geçen gün daha fazla öne çıkmaya başladı. 

Esas Holding çatısı altında faaliyet gösteren Esas Gayrimenkul ise sektörde yaşanan değişimi AVM, ofis, karma kullanım projeleri ve varlık yönetimi alanlarındaki yatırımları üzerinden takip eden şirketler arasında yer alıyor. Şirket, AVM’ler, plaza ve ofis projeleriyle Türkiye’de geniş bir ticari gayrimenkul portföyü yönetiyor. Bugüne kadar 3 milyar avroyu aşan yatırım geçmişi, 18 şehirde 24 projeye ulaşan varlık yönetimi ölçeği ve yıllık 100 milyonun üzerinde ziyaretçi trafiğiyle Esas Gayrimenkul, Esas Holding’in gayrimenkul tarafındaki ana büyüme platformlarından biri konumunda.

Esas Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı ve Esas Holding Yönetim Kurulu Üyesi Kazım Köseoğlu, son 2-3 yılda ticari gayrimenkulde bozulan ezberleri, Türkiye piyasasının Avrupa ile karşılaştırıldığında güçlü ve zayıf taraflarını ve yatırımcıların fazla iyimser ya da fazla karamsar kaldığı alanları Aposto okurları için anlattı. Köseoğlu, Avrupa deneyiminin Türkiye’de iş yapış biçimini nasıl etkilediğini, sektörde yeterince konuşulmadığını düşündüğü yeni yönetim yaklaşımlarını ve Esas Gayrimenkul’ün AVM dışındaki varlık türlerine bakışı gibi konulara da değindi. 

“Mevcut ekonomik ortamda ülkemizde yeni AVM yatırımı yapmak rasyonel değil”

Sözlerine gayrimenkul ve özellikle AVM sektöründe piyasa dinamiklerini değerlendirerek başlayan Köseoğlu, pandemi sonrası dönemde sektörde en büyük değişimin, AVM’lerin sadece alışveriş yapılan mekanlar olmaktan çıkıp çok boyutlu yaşam alanlarına evrilmesi olduğunu söyleyeyerek, “Sektörde artık ziyaretçi sayısından ziyade; ziyaretçinin niteliği, harcama eğilimi ve deneyimini yönetmeye odaklanan bir yapıya geçildi. Özellikle 2025 verileri, ziyaretçi sayısındaki %2’lik sınırlı artışa rağmen, metrekare verimliliği ve doğru ticari karma sayesinde reel bir büyüme yakalanabildiğini göstererek ‘çok ziyaretçi eşittir çok ciro’ ezberini bozmuş durumda. Ayrıca, dijitalleşme ve yapay zekanın sektörel rekabetteki belirleyici gücü, geleneksel yönetim anlayışının ötesinde yeni bir dönem başlattı” ifadelerini kullandı. 

“Mevcut ekonomik ortamda ülkemizde yeni AVM yatırımı yapmak rasyonel değil, odağın mevcutları dönüştürmeye kayması gerekiyor. Ama yeni fırsatlara da her zaman bakıyoruz. Finansal verilere göre yeni yatırımlar da mümkün olabilir. Yabancı yatırımcıların Türkiye’den çıkış stratejileri bir fırsat olarak izlenebilir, bu durum karamsar bir tablodan ziyade seçici bir büyüme alanı olarak okunmalı” 

Bu bağlamda Esas Gayrimenkul’ün 2022’den 2025’e kadar rakamlarını da paylaşan Köseoğlu, “2022-25 yılları karşılaştırmasına baktığımızda portföy büyüklüğümüz 3 yılda ikiye katlandı. Yönetilen proje sayısı 13’ten 25’e, toplam alan ise yaklaşık 492 bin metrekareden 1 milyon metrekarenin üzerine çıktı. Ziyaretçi sayılarındaysa %14 lük bir artışla 88 milyon kişiden 101 milyon kişiye ulaştık. Ciromuzda da enflasyondan arındırılmış şekilde %63 artış sağladık” açıklamasında bulundu. 

“Esas Gayrimenkul, yurt dışında Kuzey Irak’ta Family Mall Alışveriş Merkezi’nin yönetimini sürdürüyor ve Libya Bingazi’deki karma kullanımlı bir projeye varlık yönetimi hizmetleri kapsamında konsept geliştirme desteği veriyor. Bu bölgedeki fırsatları yakından takip etmeye devam ediyoruz. Önümüzdeki süreçte deneyimlerimizi MENA Bölgesi ve Türkî Cumhuriyetlere taşımayı hedefliyoruz.”

“AVM’ler dışında diğer varlık türlerine de yatırım yapmayı düşünüyor musunuz?” sorumuzu da yanıtlayan Köseoğlu, “Lojistik merkezleri ve veri merkezleri gibi alternatif varlık sınıflarına iştahımız devam ediyor, ayrıca 2026 yılı bizim için dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve operasyonel verimliliğin en üst seviyeye taşınacağı; teknoloji yatırımlarımızı Teknopark bünyesine taşıyarak Ar-Ge odaklı bir yapıya kavuşacağımız kritik bir yıl olacak” açıklamasında bulundu. 

“Tüm çalışmalarımızı datanın bize sağladığı yönlendirme ışığında gerçekleştiriyoruz”

İngiltere ve Avrupa’da perakende, ofis, lojistik, konut ve yeşil çalışma alanları gibi daha farklı temalara bakan yapılarda da görev alan Köseoğlu, bu deneyimin Esas Gayrimenkul’ün Türkiye’deki iş yapısını somut olarak nasıl değiştirdiğine yönelik, “Bu deneyim, Türkiye’deki iş yapımızı özellikle bütüncül varlık yönetimi ve veri odaklılık ekseninde dönüştürüyor” dedi ve sözlerini şöyle sürdürdü:

“Otel, AVM, ofis gibi karma kullanımlı projelerde fonksiyonların yönetimlerini bütüncül olarak ele almak adına konaklama alanında uzman firmalar ile iş ortaklıkları yaparak entegre varlık yönetimi anlayışını benimsiyoruz. EsasLabs ile yürüttüğümüz çalışmalarla, tüketici davranışlarını derinlemesine analiz eden veri odaklı bir rehberlik yapısı kurduk. Tüm çalışmalarımızı datanın bize sağladığı yönlendirme ışığında gerçekleştiriyoruz. Assetify, Visitify, Shopla,  Project Horizon gibi dijital ürünlerimiz ile de ticari varlık yönetimi işimizi dijital olarak dönüştürerek, 2026 yılı itibarıyla dijital dönüşüm alanında sürdürdüğümüz bu ürünlerimizi tüm sektörle paylaşmayı planlıyoruz.”

Türkiye’de gerçekten değer üreten yatırımlar ile sadece fiyat şişiren yatırımlar arasındaki farkı reel büyüme ve operasyonel verimlilik ile ölçtüğünü söyleyen Köseoğlu, şöyle konuştu:

“Yeni bina inşa etmek yerine, mevcut varlıkları dijitalleşme, sürdürülebilirlik ve doğru marka karmasıyla yeniden konumlandırmak sürdürülebilir yüksek değer üretmenin yolu. Sermayenin uzun vadeli projelere gitmemesinin önündeki engellerden biri, dijital olgunluk ve veri yönetişimi eksikliği. Yapay zekaya ve veriye yatırım yapmayan aktörlerin sermaye maliyetinin artacağı ve toplumsal itibar kaybı yaşayacağı bir döneme giriyoruz; bu durum uzun vadeli yatırımların niteliğini de belirliyor.”